-
За последние месяцы компания Arco Real Estate подключилась к продажам квартир сразу в пяти новых жилых комплексах. Что это за проекты? И как себя чувствует сегмент новых квартир Риги и ее окрестностей? Об этом журнал m2 и портал varianti.lv побеседовали с руководителем отдела продажи жилой недвижимости Arco Real Estate Иевой Янсоне.
– Стратегии продаж, которые выбирают владельцы новых проектов, за последние пару десятилетий многократно менялись. Вначале они охотно предлагали торговать новыми квартирами разным посредникам, выплачивая им комиссию за приведенного клиента. Потом крупные застройщики начали делать ставку на собственные отделы продаж. Сейчас, похоже, наблюдаем новый этап. Предлагая пусть иногда и относительно небольшую комиссию, часть застройщиков снова готовы привлекать к продажам посредников из классических агентских компаний.
– Я бы не сказала, что это всеобщая тенденция, но картина по чуть-чуть меняется, – соглашается Иева Янсоне. – Популярность набирает смешанный подход: застройщики и сами торгуют, и с одной – тремя компаниями, зарекомендовавшими себя на рынке продаж новых квартир, подписывают соглашения о сотрудничестве. Делать это их заставляет реальность последних лет. После всплеска сделок, случившегося в 2021 году, на рынке недвижимости Латвии происходит уменьшение числа продаж. Особенно сильно это чувствуется в сегменте первичной торговли квартирами в новых проектах. Хотя само предложение готового жилья – большое, о таком раньше и не мечтали. Еще два с половиной – три года назад большинство нового жилья резервировалось на стадии строительства, сегодня этого нет. Не знаю ни одного застройщика, который бы сказал, что продажи у него идут супер. Обычно их показатели сильно отстают от бизнес-планов, составлявшихся на начальном этапе развития проекта.
Рынок нового жилья Риги и окрестностей вернулся к тому, что снова стал зависим от третьих лиц – от того, как выделяется финансирование на проведение покупок. Настроения всех застройщиков – не знаю, так как не имею возможности общаться с большинством из них, но представители всех ведущих банков Латвии в разговорах тет-а-тет признают: объемы выдачи ипотеки не соответствуют их ожиданиям и тому, что должно было бы быть. Это важно, так как на практике доля сделок с привлечением ипотеки во многих новостройках доходит до 85-90%. А раз кредиты берут меньше, значит, и покупок меньше.
Более двух десятков лет занимаюсь обслуживанием клиентов, ориентированных на приобретение именно новых квартир, и скажу откровенно: сейчас менее всего загружена, чем когда-либо в моей профессиональной практике. Несмотря на то что сам портфель объектов Arco Real Estate, которыми торгуем, довольно обширный. Какими-то проектами – на эксклюзивной основе, какими-то – вместе с другими.
– В последнее время чаще всего в рекламе в качестве проектов, которыми ваша компания торгует эксклюзивно, фигурировали строящийся рижский проект Terramisu и саласпилсский Rīgas varti. Как там идут дела?
– Terramisu всё еще находится в стадии строительства, возникли небольшие задержки с перефинансированием проекта. По словам застройщика, ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию этого девятиэтажного здания, в котором на продажу предложены 121 квартира, – конец этого года или начало 2025-го. Многие клиенты признаются, что для принятия решения о покупке ждут завершения всех строительных работ в доме: хотят получить личные ощущения и вживую оценить качество. Интерес со стороны потенциальных покупателей квартир в этом доме довольно высокий. Разумеется, понимаю, что интересоваться новым жильем и купить его – две разные вещи. Актуальные цены в Terramisu начинаются от 81 500 евро за квартиру площадью 34,2 кв. м и закан- чиваются 260 000 евро за видовую квартиру на девятом этаже площадью 103,4 кв. м. Всё с полной отделкой. C осени в Terramisu проводится специальная бонусная акция, срок действия которой может продлиться до конца 2024 года. В соответствии с ней покупатели первых 20 квартир новостройки, успевшие оформить договор резервации в текущем году, получат скидку, максимальный размер которой может достигнуть 20%.
Второй проект – саласпилсский Rīgas Vārti – полностью готов. Из 93 его квартир проданы свыше 65%. В отношении остальных сейчас взяли небольшую паузу, связанную с финансово-юридическими взаимоотношениями застройщика и государства. Как только она завершится, то торговля будет продолжена. Тех, кто может подождать возобновления продаж в этом проекте, информирую, что его прайс-лист начинается от 91 000 евро за квартиру площадью 36,2 кв. м и заканчивается 165 000 евро за 72,1 кв. м.
– Убеждать застройщиков соглашаться на вашу услугу по поиску покупателей на их продукт стало труднее?
– В большинстве своем застройщики понимают, что происходит на рынке, и сами готовы искать помощь. Расширяя число привлеченных к продажам продавцов, они надеются, скажем так, более широко раскинуть сети в надежде поймать дополнительных покупателей. Нам как ответственной компании в нынешних условиях, к сожалению, сложно гарантировать какой-то конкретный поток покупателей, которых сможем привлечь. Однако в том, что будем стараться сделать это изо всех своих сил, – можно не сомневаться. Мы заботимся о своей репутации.
– Что нового появилось в портфеле Arco Real Estate?
– Первое, что назову, – подключились к продажам проекта Jaunkrasti, что в Улброке. Это пятиэтажный дом c двух- и трехкомнатными квартирами площадью от 67 до 82 кв. м. С его застройщиком мы ранее успешно сотрудничали в другом проекте. Расскажу, что подкупило именно в этом доме. У большинства заказчиков проектов экономного класса есть желание использовать хорошие отделочные материалы, и часто то, что они выбирают, оказывается лучше, чем требуется от продукта недвижимости данного класса. Однако они забывают о человеческом факторе – то есть исполнителях строительных работ. И когда реально соприкасаешься с плодом их труда, часто оказывается, что результат вышел не такой красивый, как выглядело на картинках. А вот Jaunkrasti – тот редкий пример, когда всё получилось идеально! И по качеству, и по цене. В этом проекте в конце июля предлагалось чуть более полутора десятков квартир как с серой отделкой, так и полной. Цены с полной – от 154 100 до 190 000 евро. Здание энергоэффективное, оборудовано солнечными панелями. Территория озеленена и огорожена, сделана детская площадка. Есть система видеонаблюдения. В подвальном этаже к услугам жильцов находятся кладовки площадью от 8 до 11 кв. м. Те квартиры, что покупатели выбирают с серой отделкой, застройщик гарантированно доделывает до готовой стадии в течение полутора-двух месяцев – это время у клиентов как раз уходит на оформление кредита и юридическое завершение всей сделки.
Второй проект, сотрудничество с которым сильно заинтересовало меня саму, развивается в Саласпилсе. Называется Tilderu kvartāls. Очень интересный формат. Это поселок малоэтажных домов, каждый с четырьмя квартирами – трёх- и четыре- хкомнатными площадью до 100 кв. м. Это чем-то похоже на рядные дома – у вас есть квартира и одновременно небольшой участок земли. Сам конструктив зданий – сборные деревянные каркасы, которые по своей энергоэффективности будут соответствовать классу А. Строительство первого дома ведется, два следующих блока с восемью квартирами будут готовы в начале 2025 года. Наполнять поселок новостройками будем по мере продажи построенных. У этого проекта, как мне видится, очень большой потенциал. Его можно тиражировать почти в любом месте Латвии, где есть потребность в таком жилье и спрос. По цене это весьма выгодный вариант – трёхкомнатные квартиры стоят 145 000 евро, четырёхкомнатные – 165 000.
Третий свежий проект, пополнивший портфель наших предложений, – реновированное здание на ул. Ерсикас, 21А. В большинстве своем его квартиры компактные, и сейчас свободными остаются последние десять из них. Стать их владельцем можно заплатив от 63 000 до 139 000 евро. Квартиры с белой отделкой, но в их стоимость уже включено одно дворовое место для парковки машины.
Следующий проект – также реновированное домовладение на ул. Таллинас, 77а. Его квартирами торгуем вместе с еще одним оператором. Предлагаемое жилье – это компактные двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 44 до 55 кв. м. Все они построены заново и имеют полную отделку и установленную сантехнику. Свободны последние 12 квартир, стать владельцем которых можно за сумму от 95 700 до 121 000 евро. На квадратный метр это 2 200 евро. Обслуживание – 0,8 евро за кв. м. Что важно, земля под домом в собственности квартировладельцев.
Ну и пятый проект – строящийся малоэтажный марупский комплекс Druvas apartamenti. Из его 15 квартир четыре уже проданы. Остальные – двух-, трех- и четырехкомнатные как с белой, так и с полной отделкой – можно купить по ценам от 170 720 до 270 550 евро. В последнем случае речь идет о квартире площадью 155 кв. м.
– Исходя из ваших наблюдений – какой уровень цен на рижские квартиры эконом-класса нормально принимает нынешний покупатель?
– Скажу так: в микрорайонах столицы Латвии сложно продавать, если квадратный метр предлагается по 2 600-3 000 евро. Как вижу, владельцы таких проектов в последний год активно предлагают различные бонусы покупателям, в том числе и прямые скидки в размере до 15 000 евро. Если же новая квартира на первичном рынке имеет цену от 2 100 до 2 600 евро за кв. м, такой объект вызывает больший интерес. Разумеется, важна общая стоимость сделки. Латвийские банки кредитуют покупку новых квартир в размере не более 60 месячных зарплат, и это накладывает свои ограничения на покупателей. Потому застройщики могут делать сколь угодно дорогой товар, но если они рассчитывают на массового клиента, то им придется считаться с его покупательной способностью. Выше головы покупатель не прыгнет. Всё вышеперечисленное не противоречит тому, что в некоторых новых проектах бизнес-класса в центре Риги сейчас рапортуют о хороших резервациях. Там и объем предложения небольшой, и застройщики с репутацией, и выкупать продукт нужно будет через год-полтора, когда, как надеются многие, ставки Euribor станут ниже, чем сейчас. Ставка Euribor сейчас один из немногих моментов (наряду с надеждами на завершение войны в Украине), которые позволяют надеяться, что со временем продажи должны будут идти лучше. Если это произойдет, то, вполне возможно, через пару лет мы будем рассуждать о том, что 2024 год был лучшим временем для покупки нового жилья, так как сам рынок находился в своей низшей точке.
Источник: Varianti.lv (05.09.2024.)
05.09.2024.