ARCO REAL ESTATE

• Авторы обзора рынка: член правления "ARCO REAL ESTATE", руководитель отдела оценки Марис Лаукалейс и специалист по оценке, аналитик Янис Дзедулис.

Анализ сделок с квартирами новых проектов в Риге

На рынке новых проектов во 2-м квартале 2023 года активность возросла – число сделок по сравнению с 1-м кварталом 2023 года выросло на 45%, причем рост числа сделок установлен как в рижских микрорайонах (+48%), так и в центре Риги (+37%). Однако по сравнению со 2-м кварталом 2022 года в аналогичный период 2023 года число сделок в микрорайонах было лишь немного больше (+8%). Во 2-м квартале в центре Риги число сделок было на 1% меньше, чем в тот же период прошлого года, к тому же большинство сделок было совершено в рижских микрорайонах (71%).

Рассмотрев число сделок с квартирами в новых проектах в Риге во 2-м квартале, можно сделать вывод, что большая часть сделок (37%) совершалась в ценовых пределах от 100 000 до 150 000 евро. В основном это были двухкомнатные квартиры средней площадью 60 м² как в рижских микрорайонах, так и в центре Риги.

По сравнению с 1-м кварталом 2023 года во 2-м квартале предложение квартир в новых проектах в крупнейших микрорайонах и центре Риги выросло – число предложений было больше на 17%. В центре Риги предложение выросло на 13%. В свою очередь, число предложений в микрорайонах Риги в июне было на 18% больше, чем в конце 1-го квартала. По сравнению с серединой прошлого года общее число предложений квартир в июне этого года было на 67% больше.

В целом на конец июня в Риге было около 580 предложений квартир в новых проектах (в начале года – 415). Средняя цена предложения квартир составляла 2 223 евро/м², что на 3% ниже, чем в 1-м квартале.

Средняя цена сделок с квартирами новых проектов в рижских микрорайонах в конце июня понизилась до 2 042 евро/м², а средняя цена в центральном районе упала до 2 727 евро/м². Таким образом, в течение последнего квартала цена предложения в микрорайонах понизилась на 2%, а в центре Риги – на 5%.

Рынок квартир новых проектов в рижских микрорайонах

Средняя цена сделок с квартирами новых проектов в рижских микрорайонах во 2-м квартале 2023 года составляла 1 979 евро/м². Таким образом, по сравнению с 1-м кварталом цены на квартиры во 2-м квартале выросли на 7%. В свою очередь, по сравнению со 2-м кварталом 2022 года средняя цена сделок с квартирами была на 17% выше. В отличие от рынка серийных квартир советского времени, где в 1-м квартале наблюдалось небольшое падение цен, в сегменте новых проектов цены на квартиры имели обратную тенденцию. По сравнению с началом 2015 года цены на квартиры в новых проектах выросли на 71%.

Во 2-м квартале 2023 года на рынке квартир новых проектов в микрорайонах Риги наблюдался рост активности – число сделок было на 48% больше, чем в 1-м квартале. В свою очередь, по сравнению со 2-м кварталом 2022 года число сделок с квартирами во 2-м квартале этого года было на 8% больше.

Во 2-м квартале этого года цены сделок в новых проектах в рижских микрорайонах в основном превышали 1800 евро/м². Согласно данным Государственной земельной службы во 2-м квартале в целом более половины или 63% сделок превышали эту границу.

Во 2-м квартале 2023 года больше всего сделок с квартирами новых проектов в рижских микрорайонах состоялось в ценовом диапазоне от 2 200 до 2 400 евро/м². Доля таких сделок составляла 22% от общего числа сделок. В этом плане наблюдались изменения – в предыдущие три года больше всего сделок заключалось в ценовом диапазоне от 1 600 до 1 800 евро/м².

В этой ценовой категории с наибольшей численностью сделок во 2-м квартале 2023 года больше всего сделок было заключено в проекте Silvas nami 3, в Риге по улице Дзелзавас, 108. Сделки в этом проекте в основном совершались с трехкомнатными квартирами (средняя площадь квартиры – 58 м²).

Во 2-м квартале в сделках с квартирами новостроек в микрорайонах Риги цены во многих местах превышали 2 400 евро/м², и в этой ценовой категории число сделок по сравнению с предыдущим кварталом выросло в два раза. Одна из самых высоких цен на квартиры была в новом квартирном проекте Ropažu 16, улица Ропажу, 16Б, где цены достигали почти 3 000 евро/м², и это был самый популярный новый проект в этой ценовой категории. В общей сложности во 2-м квартале было зарегистрировано 75 сделок свыше 2 400 евро/м². Самая дорогая сделка в новом проекте в микрорайонах во 2-м квартале была совершена в проекте Ropažu 16, улица Ропажу, 16Б, за 2 980 евро/м². Одни из самых высоких цен сделок были зарегистрированы и в проекте Vertikāles, улица Думбрая, 29.

Сделки в ценовых пределах до 1 000 евро/м² заключались с квартирами, где фиксированные цены в сделках, скорее всего, полностью не отражали общую сумму сделки. Доля таких сделок во 2-м квартале составляла 12% от общего числа сделок с квартирами в новых проектах в микрорайонах Риги. В предыдущем квартале доля таких сделок составляла 14%. Число таких сделок не имеет тенденции к уменьшению и колеблется в пределах 10 – 15%. Квартир, находящихся в новых или полностью реновированных домах, по цене ниже 1 000 евро/м² в предложении нет уже несколько лет.

Анализируя пропорцию числа сделок по числу комнат в квартире, можно сделать вывод, что в рижских микрорайонах во 2-м квартале больше всего сделок состоялось с двухкомнатными квартирами (46%). Доля двухкомнатных квартир в этом году была почти такой же, как в прошлом году. Относительно меньше сделок состоялось с трехкомнатными квартирами (35%) и однокомнатными квартирами (10%). В свою очередь, совсем мало сделок зарегистрировано с четырехкомнатными квартирами (8%).

Анализируя сделки с квартирами новых проектов в рижских микрорайонах по общей площади, можно сделать вывод, что, как и в предыдущие годы, больше всего сделок совершалось с квартирами средней площади. Во 2-м квартале этого года больше всего было продано квартир площадью от 50 до 85 м² (244 сделки или 51% от общего числа сделок с квартирами новых проектов в рижских микрорайонах). Намного меньшее число сделок было с небольшими квартирами площадью от 35 до 50 м² и с квартирами большой площади – более 85 м². В свою очередь, меньше всего было продано квартир маленькой площади, до 35 м² (40 сделок).

Предложение новых проектов в рижских микрорайонах

Обобщив число предложений, установлено, что наибольшее предложение в сегменте квартир новых проектов в июле 2023 года было в Агенскалнсе и Пурвциемсе (в 1-м квартале 2023 года – в Пурвциемсе и Иманте). Достаточно много предложений было также в Иманте. В свою очередь, в Болдерае предложений новых проектов на конец 2-го квартала не было установлено. По сравнению с 1-м кварталом 2023 года число предложений квартир в микрорайонах в июне значительно выросло – на 18%. В свою очередь, по сравнению с июлем 2022 года число предложений в микрорайонах Риги удвоилось.

Рынок квартир новых проектов в центре Риги

В центре Риги и в таких близких к центру районах, как Кипсала и Кливерсала, средняя цена сделок в новых проектах во 2-м квартале 2023 года составляла 2 186 евро/м². Средняя цена была на 3% выше, чем в 1-м квартале 2023 года. В свою очередь, по сравнению со 2-м кварталом 2022 года средняя цена квартир новых проектов в центре Риги была почти такой же.

В центре Риги и в таких близких к центру районах, как Кипсала и Кливерсала, во 2-м квартале 2023 года наблюдался рост активности рынка сегмента новых проектов.

Во 2-м квартале в новых проектах в центре Риги было заключено 196 сделок. По сравнению с 1-м кварталом 2023 года число сделок было на 37% больше, а по сравнению с 2-м кварталом прошлого года число сделок было меньше на 1%.

И во 2-м квартале 2023 года было зарегистрировано несколько сделок по цене ниже 1 000 евро/м² (6% от общего числа), что не является характерной для центра Риги ценой. Скорее всего, в этих сделках в основном не отражалась общая сумма сделки. По сравнению с предыдущими годами доля таких сделок уменьшилась (в 2021 году – 11%, а в 2022 году – 10%).

Типичный ценовой диапазон для новых проектов в центре Риги во 2-м квартале составлял от 1 400 до 3 400 евро/м². В наиболее типичном для центра Риги ценовом диапазоне было совершено большинство, или 81% сделок.

Во 2-м квартале больше всего сделок зарегистрировано в ценовом диапазоне от 1 400 до 1 800 евро/м² (в 2022 году больше всего сделок было в ценовом диапазоне от 2 200 до 2 600 евро/м²). В этой ценовой категории больше всего сделок было совершено в полностью реновированном здании довоенной постройки по улице Красотаю, 13. Средняя цена сделок в этом проекте – 1 555 евро/м². Достаточно низкая цена обусловлена тем, что квартиры продавались без внутренней отделки.

Достаточно много сделок во 2-м квартале было совершено во второй по популярности ценовой категории от 2 600 до 3 000 евро/м². В этот ценовой диапазон вошло 17 % от всех сделок с квартирами в центре. Самым популярным проектом в этой ценовой категории был новый проект по улице Дайнас, 10A, где зарегистрировано больше всего сделок (19). Средняя цена сделок в этом проекте – 2 800 евро/м². Сделки совершались в основном с трехкомнатными квартирами (средняя площадь квартиры – 65 м²).

В ценовом диапазоне от 1 800 до 2 200 евро/м² также было совершено достаточно много сделок. В этой ценовой категории сделки совершались с квартирами как в новостройках, так и в менее известных полностью реновированных домах в центре Риги и на его периферии. На этот ценовой диапазон приходилось 16% всех сделок с квартирами в центре.

Число сделок с дорогими и эксклюзивными квартирами в новых проектах в центре Риги оставалось небольшим. По цене свыше 4 000 евро/м² во 2-м квартале 2023 года зарегистрировано лишь три сделки. Подобное число сделок зарегистрировано и в 1-м квартале. Для сравнения: в 2022 году было зарегистрировано 12 таких сделок, а в 2021 году – 18. Самая дорогая сделка зарегистрирована на улице Стрелниеку, 8, в проекте LOFTS&ROSEGOLD более чем за 4 500 евро/м².

Анализируя пропорцию числа сделок по числу комнат, можно сделать вывод, что в центре Риги во 2-м квартале наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры (37%). Если сравнивать с 1-м кварталом 2023 года, то и тогда наиболее популярными были двухкомнатные квартиры. В 2022 году в центре также больше всего покупались двухкомнатные квартиры. Намного меньше сделок в этом году совершалось с трехкомнатными квартирами (24%) и однокомнатными квартирами (23%). В свою очередь, меньше всего было продано четырехкомнатных квартир – 10% от общего числа проданных квартир в центре. В период с 2018 года по 2021 год также больше всего сделок было с двухкомнатными квартирами.

С 2020 по 2023 год в центре Риги больше всего продавалось квартир площадью от 50 до 85 м². Анализируя сделки с квартирами новых проектов в центре Риги по общей площади, можно сделать вывод, что во 2-м квартале этого года по-прежнему больше всего сделок состоялось с квартирами средней площади. Во 2-м квартале были зарегистрированы 72 сделки с квартирами площадью 35 – 85 м² или 37% от общего числа сделок с квартирами новых проектов в центре Риги. Меньше сделок происходило с квартирами площадью более 85 м² (45 сделок или 23% от общего числа сделок с квартирами новых проектов в центре Риги). В свою очередь, меньше всего было продано квартир площадью от 35 до 50 м² – лишь 19% от общего числа проданных квартир в новостройках.

В 2023 году было невелико число сделок с эксклюзивными крупногабаритными квартирами площадью более 200 м². Во 2-м квартале этого года состоялось всего три такие сделки (в 2023 году в общей сложности зарегистрировано 8 сделок с квартирами такой площади).

Предложение квартир новых проектов в центре Риги

В июле 2023 года в центре Риги и таких близких к центру районах, как Кипсала и Кливерсала, было около 150 предложений квартир новых проектов. Объем предложения по сравнению с 1-м кварталом 2023 года вырос на 16%. В июле на Кипсале вообще не было предложений квартир в новых проектах, а в Старой Риге было лишь одно предложение.

16.08.2023.