ARCO REAL ESTATE

• Руководство проектом по реализации реформы кадастровой стоимости недвижимости со стороны ответственного органа осуществляется на очень низком уровне и начато с другого конца, считает член правления и начальник отдела оценки “ARCO REAL ESTATE” Марис Лаукалейс. По его мнению, о планируемых изменениях следует говорить комплексно, связывая новую кадастровую стоимость с изменениями ставок налога на недвижимость.

«В целом хорошо, что мы стараемся приблизить кадастровую стоимость к рыночной стоимости, что, между прочим, было инициировано Латвийской ассоциацией оценщиков недвижимости несколько лет назад, но нельзя допустить, чтобы кадастровая стоимость превышала рыночную стоимость недвижимости», – подчеркивает эксперт.

Чтобы получить представление о планируемых изменениях, компания “ARCO REAL ESTATE”, оценщики которой ежедневно проводят оценки различной недвижимости, обобщила информацию об объектах недвижимости, проанализированных в течение месяца, в результате чего обнаружилась ​​следующая картина. В целом планируемая кадастровая стоимость в сегменте серийных квартир в основном не превышает нынешнюю рыночную стоимость, однако были обнаружены исключения для зданий 119-й серии – там, например, планируемые кадастровые стоимости квартир без ремонта превышают рыночную стоимость. Вероятно, это связано с годом постройки зданий, так как они были построены относительно недавно, а именно, в последние годы советского времени.

Что касается квартир в новых проектах, в целом планируемая кадастровая стоимость не превышает рыночную стоимость, за исключением отдельных новых проектов, расположенных на периферии Риги или в ее окрестностях – в местах, где фактор рынка недвижимости не оказывает такого значительного влияния, как, например, в случае новых проектов в крупнейших микрорайонах Риги. В сегменте частных домов также не установлено, что новые кадастровые стоимости будут превышать рыночную стоимость, делится своими наблюдениями М. Лаукалейс.

При анализе сельскохозяйственной земли обнаружилось, что в этом сегменте новая кадастровая стоимость в основном ниже рыночной стоимости, но есть и исключения. Несмотря на это, рост кадастровой стоимости сельскохозяйственной земли очень велик – в три или даже в четыре раза. Хотя планируемая стоимость этих объектов недвижимости не достигает рыночной стоимости, трехкратное увеличение стоимости и, следовательно, увеличение налога могут оказать существенное влияние на расходную часть денежного потока  сельскохозяйственных предприятий.

С другой стороны, сегмент, наиболее сильно затронутый реформой кадастровой стоимости, – это все типы коммерческих объектов или, на языке оценщиков, объекты денежных потоков. Такие объекты недвижимости должны оцениваться в основном с использованием доходного подхода, который по понятным причинам очень сложно включить в эту новую модель определения кадастровой стоимости.

При анализе лишь некоторых коммерческих объектов недвижимости в Риге появляется четкое представление о том, что планируемая кадастровая стоимость будет значительно превышать рыночную стоимость. Например, офисное здание на улице Баускас (нынешняя кадастровая стоимость – 3,66 млн. евро, планируемая кадастровая стоимость – 11,85 млн. евро, приблизительная рыночная стоимость – 10,8 млн. евро), офисное здание на улице Блауманя (нынешняя кадастровая стоимость – 3,55 млн. евро, планируемая кадастровая стоимость – 12,3 млн. евро, приблизительная рыночная стоимость – 9,4 млн. евро), производственный объект на улице Крустпилс (нынешняя кадастровая стоимость – 1,8 млн. евро, планируемая кадастровая стоимость – 3,3 млн. евро, актуальная продажная цена в публичном предложении – 1,9 млн. евро), старая гостиница Майори, памятник архитектуры (нынешняя кадастровая стоимость – 1,3 млн. евро, планируемая кадастровая стоимость – 4,8 млн. евро, актуальная продажная цена в публичном предложении – 2,5 млн. евро).  

М. Лаукалейс делает вывод, что модель, по которой определяется планируемая кадастровая стоимость для объектов денежного потока, не совсем верна. «Я понимаю, что математически очень сложно создать модель для расчета кадастровой стоимости коммерческой недвижимости, но это тот случай, когда к объектам следует применять коэффициент колебаний рынка», – считает эксперт “ARCO REAL ESTATE”.

Учитывая, что рыночная стоимость любого имущества может значительно измениться даже в течение короткого времени, налог на недвижимость, по мнению М. Лаукалейса, не следует рассчитывать исходя из полной кадастровой стоимости, максимально приближенной к рынку, а следует ввести фактор риска рыночных изменений, например, для частных домов и для квартир это может быть 0,85, а для объектов денежного потока 0,6 – 0,7. В противном случае эксперт допускает активные судебные разбирательства со стороны инвесторов, поскольку, если будет доказано, что объект долгое время не удавалось продать по рыночной стоимости, которая ниже кадастровой стоимости, государству, возможно, придется выкупить эти объекты недвижимости, на которые оно само установило кадастровую стоимость, не соответствующую рыночной ситуации, рассуждает М. Лаукалейс.

Он прогнозирует, что планируемая кадастровая стоимость также существенно затронет и собственников застройки, чье имущество находится на земле других собственников, поскольку в большинстве случаев договоры аренды земли заключены на основе кадастровой стоимости земли. Также может существенно возрасти не только расходная часть коммерческих объектов, но и расходы по содержанию собственников многоквартирных домов, в результате чего рыночная стоимость этих объектов может снизиться.

Неопределенность создает и то, от какой суммы будет рассчитываться государственная пошлина в случае продажи недвижимости. Нынешний порядок предусматривает, что расчет государственной пошлины основывается на самой большой сумме – кадастровой стоимости или сумме сделки, включенной в договор купли-продажи. Если этот порядок сохранится, то для расчета государственной пошлины будет использоваться новая кадастровая стоимость, которая превышает рыночную стоимость объекта, а реально сделка будет осуществляться по рыночной стоимости. В результате покупатель должен будет уплатить в качестве государственной пошлины сумму, не соответствующую рыночной ситуации.

Рассматривая сложившуюся ситуацию с планируемой реформой налога на недвижимость, руководитель, который более десяти лет является членом правления международной компании, приходит к выводу, что ответственные учреждения, являясь руководителями этого проекта, выполняли этот процесс достаточно безответственно. По его мнению, прежде всего необходимо было начать с общей концепции или видения реформы налога на недвижимость (ставки налога, размеры государственной пошлины) в целом. И только после тщательного обсуждения с профессионалами отрасли и возможных корректировок в порядке расчетов можно было бы обнародовать планируемые кадастровые стоимости.

Подготовил:

Дайнис Гукс
Руководитель отдела
маркетинга и общественных отношений

29.07.2020.