ARCO REAL ESTATE

• За пределами Риги проектах цены в зависимости от предложенного уровня отделки колеблются в пределах от 500 до 1100 EUR/м2.

Строительство новых объектов в ближайшие пять лет ожидать не приходится 

В связи с улучшением экономической ситуации, несмотря на плохие демографические показатели, в Латвии имеется спрос на новое жилье. С учетом того, что выраженной целевой аудиторией в приобретении новых проектов являются молодые семьи, их желание и возможности купить недвижимость ограничиваются несколькими факторами. Для того, чтобы проект был конкурентоспособным для этой целевой аудитории, как наиболее важные аспекты можно выделить следующие: цена, банковское финансирование, среда, функциональная планировка, эксплуатационные расходы, инфраструктура. Наиболее характерное отвечающее требованиям имущество: светлая 3-комнатная квартира, общая площадь 65 м², балкон 5 м², финансирование банком до 90%, просторная, зеленая и ухоженная территория возле дома с детской площадкой, недалеко от детского сада, школы, магазина, общественного транспорта и др.

Наибольшим спросом, разумеется, пользуется новое жилье в самых популярных микрорайонах города Риги, где концентрируется основная часть активного и трудоспособного населения Латвии, а с учетом жесткой конкуренции и ограниченного предложения, которое уже сейчас способствует росту цен в этом сегменте, прекрасной альтернативой для приобретения являются новые проекты, которые находятся на территории бывшего Рижского района, особенно в наиболее развитых районных центрах, таких как Марупе, Баложи, Саласпилс, Адажи, Инчукалнс, Кекава, Сигулда, Олайне. Все вышеуказанные места находятся на расстоянии не более 50 км от центра города Риги и имеют развитую инфраструктуру, в частности, удобное сообщение общественного транспорта, что дает возможность объединять место работы в Риге с выбором места жительства за пределами города.

Конкурентоспособная цена является основным фактором, определяющим решение приобрести жилье за пределами Риги. Если в Риге в микрорайонах в новых проектах экономического класса цены составляют в среднем от 950 до 1500 EUR/м², то в предлагаемых за пределами Риги проектах цены в зависимости от предложенного уровня отделки колеблются в пределах от 500 до 1100 EUR/м².

Следует добавить, что на данный момент строительство новых проектов на рассматриваемой нами территории из-за высоких строительных расходов (около 800-1000 EUR/м²) не особенно выгодно застройщикам, поэтому предложение складывается из построенных в предыдущие годы новых проектов, которые в данный момент вернулись в продажу из банков или их дочерних предприятий. Приятным исключением является, например, многоквартирное здание в Адажи по улице Убелю, 13. Несколько предпринимателей объединились и приобретели здание у банка целиком, после чего были выполнены работы по внутренней отделке, и на рынке предлагаются 123 новые отремонтированные квартиры. В Саласпилсе компания Maijava (компания, входящая в группу предприятий NCH) приобрела на аукционе новостройку по улице Гриезес, 17, провела серьезные работы по улучшению здания и предлагает приобрести 30 квартир как с законченной, так и с белой отделкой, по выбору клиента. Еще несколько банков (их дочерние предприятия), проанализировав спрос, пришли к выводу, что инвесторы и застройщики не стоят в очереди, чтобы приобрести отчужденные новые проекты целиком, и поэтому выполняют в этих проектах внутренние отделочные работы и/или другие работы по улучшению и предлагают их клиентам к приобретению. Наибольшее предложение – у компании Ektornet (Swedbank). Salvus (DNB) также предлагает к приобретению квартиры в Баложи и Олайне. Те банки, которые не выполняют особых улучшений в отчужденных проектах, несмотря на конкурентоспособное ценовое предложение, не могут гордиться высокими результатами продаж, поскольку клиенты стали более просвещенными и требовательными в отношении качества недвижимости и ожидаемых рисков. Например, очень привлекательным кажется предложение приобрести имущество – 3-комнатную квартиру большой площади 90 м², с незаконченной отделкой, за 800 EUR/м², что является очень конкурентоспособной ценой за м². Однако конечная цена будет такой же, как и на 3-комнатную квартиру меньшей площади и с законченной внутренней отделкой, но более высокой ценой за м². В первом случае дополнительно следует вложить средства в отделочные работы, платить более высокие коммунальные платежи за большую жилую площадь.

Для квартир экономического класса условно приоритетной является завершенная внутренняя отделка. Тем не менее, в отдельных проектах мы можем наблюдать, что люди в окрестностях Риги охотно покупают и квартиры на стадии белой отделки и после приобретения выполняют внутренний ремонт самостоятельно. Однако, если если желание получить как можно большее финансирование от банка, лучше выбирать жилье с завершенной отделкой, поскольку его стоимость (стоимость определяет сертифицированный оценщик, цена может немного отличаться от стоимости) будет выше, и банк может финансировать более высокую сумму от оценочной стоимости (до 90%), а также после приобретения можно начинать эксплуатацию жилья вместо того, чтобы еще долго заниматься ремонтными работами.

Столь же важным при принятии решения о приобретении является фактор окружающей среды. Упомянутые населенные пункты предлагают равноценную Риге совокупность объектов инфраструктуры первой необходимости (школы, детские сады, магазины, общественный транспорт, центры отдыха и культуры и др.), в то же время есть больше возможностей пользоваться и наслаждаться преимуществами, которые дает окружающая среда (свежий воздух, леса, водоемы), что особенно важно для семей с маленькими детьми или ценителей активного образа жизни.

В отношении планировки наибольшим спросом пользуются трехкомнатные квартиры с жилой площадью от 60 до 75 м². Более экономичны 2-комнатные квартиры площадью от 45 до 60 м². Невелико число предложений 4-комнатных квартир с оптимальной площадью до 100 м². Однокомнатные квартиры (студии) не очень популярны среди потенциальной целевой аудитории, о чем говорит тот факт, что во многих проектах в окрестностях Риги на протяжении длительного времени имеются свободно доступные объекты.

Обобщив вышесказанное, можно сделать вывод, что данный момент является самым подходящим, чтобы приобрести новое жилье в окрестностях Риги, купив его ниже реальной рыночной цены (с учетом высоких в настоящее время строительных расходов), поскольку предложение такого жилья стремительно сокращается, и строительства новых объектов, скорее всего, в ближайшие пять лет ожидать не приходится.

Иева Янсоне 

Руководитель отдела продажи, член правления

ARCO REAL ESTATE

Тел. 2911 4811

ieva.jansone@arcoreal.lv

02.05.2013.