-
В летние месяцы этого года усилился интерес именно к небольшим офисам площадью до 50 м2 в Риге.
Собственники офисных зданий перед выбором – реновировать ли здание
В летние месяцы этого года усилился интерес именно к небольшим офисам площадью до 50 м2 в Риге. Причиной тому является улучшение экономической ситуации в стране, а также улучшение настроения молодых предпринимателей. Если еще в 2011 году многие предприниматели старались обслуживать клиентов удаленно от места жительства или вести переговоры, например, в каком-нибудь кафе, то на данный момент многие выбирают небольшой офис, который достаточно экономичен в пользовании и способствует качеству обслуживания клиентов.
Тенденции говорят о том, что не только стремительно сокращается предложение офисных площадей в офисных центрах с небольшими офисными площадями в центре Риги, но и ощутимо вырос спрос на офисы среднего размера площадью до 200 м2 в новых офисных комплексах. Самым ярким примером являются офисные площади, предлагаемые девелоперами на улице Дунтес и улице Сканстес. По мере роста спроса фактически отсутствуют предложения офисов площадью от 30 до 200 м2 в новых офисных центрах с хорошей энергоэффективностью и рациональными коммунальными и эксплуатационными платежами.
Зачастую именно во время отопительного сезона многие арендаторы решаются на смену офиса – из-за проблем, связанных с эксплуатацией помещений. Наглядно это наблюдалось в течение пары последних лет, когда в зданиях с низкой энергоэффективностью или нарушениями эксплуатации из-за низкой наружной температуры нередко приходилось сталкиваться с замерзающими элементами отопительной системы. Такие или подобные непредвиденные обстоятельства в то время, когда было доступно достаточно много офисов различного размера, вызывали реакцию самых требовательных арендаторов – смену офиса на помещения с более качественным решением. Многие актуальные на данный момент для арендаторов требования могут удовлетворить только реновированные или вновь построенные офисные здания, которые, возможно, поначалу могут показаться арендаторам дорогими, однако, учитывая возможный дискомфорт или убытки во время эксплуатации старых зданий, арендаторы в конечном итоге могут сэкономить за счет существенных или непредвиденных дополнительных расходов.
Приветствуется инициатива самоуправлений по коррекции налога на недвижимость в зависимости от энергоэффективности зданий. Возможные различия в размере налогов в зависимости от категории энергоэффективности могут достигать даже 40%.
Несмотря на то, что решения энергоэффективности могут способствовать улучшению качества офисных зданий, это может повлечь за собой также общее увеличение арендной платы в будущем. Если на данный момент в нереновированных зданиях средняя арендная плата за офис в Риге составляет от 4 до 6 EUR/м2, то в реновированных зданиях и новостройках она составляет в среднем от 8 до 14 EUR/м2.
В нереновированных зданиях с отоплением, предлагаемым АО „Rīgas siltums”, средние расходы за офис площадью 100 м2 составляют 120 – 180 латов в месяц в отопительный сезон. В свою очередь, в качественно реновированном или новом офисном здании с автономным отоплением расходы на отопление за офис той же площади могут составлять 60 – 100 латов в месяц.
Следует отметить, что во многих новостройках эксплуатационные расходы являются сравнительно высокими, поскольку арендаторам предлагаются отвечающие современным требованиям коммуникации или, например, благоустроенная территория. Эксплуатационные расходы для офисов площадью 100 м2 в зданиях, отвечающих современным требованиям, в Риге составляют 170 – 210 латов в месяц.
Несмотря на то, что спрос на офисы в реновированных зданиях выше, все же собственникам зданий не рекомендуется превышать расходы на реновацию в размере 150 – 200 латов на квадратный метр арендной площади. Исключение могут составлять здания в историческом центре, где необходимы реставрационные работы, или строения с удобным расположением, где арендаторам можно предложить дополнительные решения инфраструктуры, как, например, более просторная и охраняемая автостоянка, благоустроенная озелененная территория, дополнительный источник электроэнергии, возможности питания, химчистка одежды и т.д.
По наблюдениям и переговорам с инвесторами, цена спроса на реновированные и новые офисные строения в Риге за пределами исторического центра достигает 1100 EUR на квадратный метр арендной площади, на территории застройки исторического центра Риги в среднем составляет до 1450 EUR, а в Старой Риге и так называемом «районе посольств» доходит до 1850 EUR.
Дополнительная информация:
Начальник коммерческого отдела ARCO REAL ESTATE
Тел. 2863 2211
26.11.2012.