-
В отдельных случаях в тихом центре Риги или в Старой Риге цены на офисы выросла даже на 20%.
Обзор рынка коммерческих площадей
Офисные площади
Осень началась достаточно стабильным спросом на офисы, который остался неизменным по сравнению с летними месяцами. Несмотря на то, что рост ВВП во 2-м квартале составлял 5.6%, осторожность на рынке аренды по-прежнему связана с неопределенностью возможностей будущего экономического роста.
Чаще всего офисы хотят сменить компании, занимающиеся оказанием услуг. Наиболее распространенными причинами смены офисных помещений являются площадь имеющегося офиса и желание повысить комфорт для работников, обеспечив такие удобства, как, например, автостоянка, общественное питание, активный воздухообмен в помещениях. Все большим спросом пользуются именно помещения в офисных зданиях, а офисы в зданиях смешанного типа зачастую ищут из-за сравнительно более низкой арендной платы. Характерно то, что офисные помещения, сдаваемые в аренду в квартирных зданиях, часто встречаются с не столь удачной планировкой – порой с несоразмерно просторной кухней или ванной комнатой, что потенциальному арендатору офисных помещений может показаться нерациональным. Предложения офисных помещений в зданиях смешанного типа являются более привлекательными, если хозяин улучшил офис отделкой повышенного качества или бесплатной автостоянкой в центре Риги. С началом отопительного сезона арендаторы более тщательно оценивают стоимость отопления, запрашивая счета за предыдущий зимний сезон. Арендаторы при смене помещений обычно очень тщательно оценивают не только уровень арендной платы, но и объем расходов за хозяйственное обслуживание и коммунальных расходов. В отопительный сезон общие расходы для арендаторов обычно возрастают до 35%. Исключения составляют те случаи, когда хозяин предлагает выровненный платеж, или в летние месяцы в офисе используется система кондиционирования воздуха и вентиляции, которая также расходует немалые ресурсы.
Арендная плата за офисы имеет тенденцию к росту в среднем на 7-12% в год, достигая в ближнем центре и Старой Риге высшей границы роста. В отдельных случаях в тихом центре Риги или в Старой Риге цены на офисы выросла даже на 20%. Несмотря на достаточно низкую доходность приобретаемого имущества, интерес инвесторов растет.
Торговые помещения
Уровень спроса на торговые помещения можно оценить как средневысокий. В центральной части Риги наибольшим интересом на данный момент пользуются сети магазинов одежды и обуви. Устойчивым спросом пользуются также помещения под бары и рестораны в Старой Риге. Многие арендаторы готовы снимать помещения в Старой Риге за арендную плату 5-8 EUR/м² в помещениях без ремонта и торговые помещения за 15-25 EUR/м² с небольшими капиталовложениями. Пользующаяся спросом площадь помещений зависит от концепции деятельности – от 80 м² до 300 м². Многие потенциальные арендаторы желают, чтобы владельцы помещений делали капиталовложения. Многие торговые центры предлагают подготовленные помещения за арендную плату 20-35 EUR/м². Наибольшим спросом пользуются помещения площадью около 150 м². Соразмерность арендной платы во многих случаях зависит от технического состояния и конфигурации помещений.
Рост арендной платы за торговые помещения различается в зависимости от местонахождения. Наиболее выражен рост в Старой Риге и центральной части Риги в зданиях на главных торговых улицах. Размеры роста составляют в среднем 10-15%. Наибольшим спросом пользуются именно помещения в Старой Риге. Требования инвесторов к местонахождению и доходности приобретаемого имущества в большинстве случаев не соответствуют рыночной ситуации. Так, например, в Старой Риге доходность большинства торговых помещений не превышает 5% при приобретении помещений по предлагаемой цене. Для сравнения, например, доходность помещений салона красоты в жилом доме в микрорайоне составляет 10-12% или больше. Многие инвесторы хотят приобрести отремонтированное и презентабельное имущество в центре города или в Старом городе, несмотря на то, что доходность будет ниже. Предложение в Старой Риге достигает даже 8000 EUR/м². В центре средняя продажная цена торговых помещений составляет от 2300 до 3500 EUR/м². Определяющими факторами, влияющими на цену помещений, является доступность потока покупателей, техническое состояние здания, рейтинг здания.
Складские и производственные помещения
Наблюдается повышение интереса к приобретению производственных помещений или их строительству на земельных участках, находящихся у городских коммуникаций соответствующей мощности. Повышенный интерес наблюдается со стороны российских инвесторов, владеющих соответствующими средствами, чтобы сразу инвестировать как в приобретение помещений, так и в оборотные средства без привлечения банковского финансирования. Теперь, когда банки особенно осторожно оценивают инвесторов, промышленный сектор фактически способен привлекать необходимые инвестиции, если есть долгосрочные договоры о сотрудничестве с государством или клиентами с высокой репутацией или финансовой стабильностью. Нынешняя неуверенность в будущем, которая царит во многих европейских странах, зачастую существенно снижает вероятность предсказуемого долгосрочного сотрудничества.
Наблюдается высокий спрос на небольшие складские и производственные объекты аренды хорошего качества, площадью от 200 до 500 м². Спросом пользуются помещения с различными видами отопления и уровнем арендной платы от 1.5 до 3 EUR/м², в зависимости от наличия утепления и отопления.
Подробная информация
Руководитель коммерческого отдела
27.10.2011.