-
ARCO REAL ESTATE un Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācijas valdes loceklis Māris Laukalējs sniedz atbildes par nekustamā īpašuma vērtējumu - kādi ir vērtēšanas kritēriji, cik ilgi derīgs vērtējums, cik tas izmaksā un kā sagatavoties vērtējuma pasūtīšanai.
Kas jādara, lai veiktu nekustamā īpašuma vērtējumu? Cik ilgi tas derīgs? Kādi ir vērtēšanas kritēriji?
Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācijas (LĪVA) valdes loceklis, sertificēts vērtētājs Māris Laukalējs zina stāstīt, ka visbiežāk vajadzība vērtēt īpašumu cilvēkam rodas īpašuma pirkšanas gadījumos, kad vajadzīga kredīta piesaiste. Nedaudz retāk, bet arī gana izplatīti ir gadījumi, kad īpašnieki grasās savu īpašumu pārdot, tāpēc vēlas noskaidrot, kāda ir tā tirgus vērtība un attiecīgi kādu samaksu par to varētu prasīt. Vēl vērtējums tiek pasūtīts mantojumu gadījumos. Sevišķi, ja ir runa par vairākiem īpašniekiem, tad gandrīz vienmēr tiek prasīts tirgus novērtējums.
Tirgus vērtībai atkarībā no tā, kādai vajadzībai vērtēšana tiek veikta, nevajadzētu atšķirties. Neatkarīgi no tā - īpašums tiek vērtēts kredīta piesaistei, pārdošanai vai cita nepieciešamībai, vērtēšanas kritērijiem un tirgus vērtībai vajadzētu būt konstantai. Tiesa gan, īpašnieki, pārdodot savus īpašumus, bieži vien mēdz sākotnēji uzlikt aptuveni 10 % uzcenojumu vērtētāja noteiktajai tirgus vērtībai vai, ja pārdot vēlas steidzamā kārtā, tieši pretēji – pārdošanas cenu nosaka zem tirgus vērtības.
Bieži sastopama kļūda nekustamo īpašumu darījumos ir noslēgt rokasnaudas līgumu, pirms bankai pieprasīts aizdevums. Bankas parasti pieprasa noteikt nekustamā īpašuma tirgus vērtību, un visnepatīkamāk ir tad, ja vērtētājs īpašumam nosaka zemāku vērtību, nekā puses vienojušās rokasnaudas līgumā. Tad potenciālais pircējs ir sarūgtināts un vaino visā vērtētāju.
Cik ilgi derīgs?
Tirgus vērtības definīcijā un arī vērtēšanas atskaitēs minēts, ka tas, ko nosaka vērtētājs, ir tirgus vērtība vērtēšanās brīdī jeb konkrētajā dienā, datumā. Kaut arī tehniskais stāvoklis, iespējams, tik strauji nemainās, tirgus situācija mēdz būt stipri mainīga, tāpēc praksē pieņemts, ka sērijveida dzīvoklim vai jauno projektu dzīvokļiem vērtējums derīgs aptuveni trīs līdz četrus mēnešus, ekskluzīviem dzīvokļiem vai kaut kur tālāk provincē esošiem dzīvokļu īpašumiem, kur tirgus segments ir mazāks – aptuveni sešus mēnešus. Privātmājā vērtējums orientējoši derīgs gadu, bet komercobjektiem pat vēl ilgāku periodu. Te gan jāuzsver, ka kredītiestādēm katrai ir savi nosacījumi, cik ilgi vērtējums tiek ņemts vērā un ir derīgs kredīta izsniegšanai. Tā kā aizdevējiem ir savi analītiķi un vērtētāji, kas saskaņā ar saviem datiem lemj, vai konkrētā gadījumā ir, piemēram, nepieciešams atjaunot īpašuma vērtējumu. Tāpat bankas mēdz piedāvāt konkrētu vērtētāju sarakstu, no kuriem klients var izvēlēties sev piemērotāko. Taču šo aspektu nevajagot uztvert kā kādu klienta ierobežojumu, bankas gluži vienkārši uzticas šiem pakalpojumu sniedzējiem, jo ir pārbaudījuši sadarbībā. Tāpat parasti ar sevis akceptētajiem vērtētājiem banka slēgusi līgumu, kurā tie uzņemas atbildību par iespējamajām kļūdām.
Būtiskākais kritērijs - vieta
Tā kā Latvijā lielākā daļa no īpašumu vērtējumiem ir saistīti ar privāto izmantošanu, lielākoties vērtētāji savā praksē izmantojot salīdzinošo darījumu pieeju. Tas nozīmē, ka objekts, kuru vērtē, tiek salīdzināts ar trīs līdz četriem pēc iespējas līdzīgākiem objektiem. Šis pieejas būtība ir, ka vērtējamā īpašuma vērtību ietekmējošie faktori tiek salīdzināti ar vērtētāja rīcībā esošo darījumu ēku faktoriem, visbiežāk tie ir objekta tehniskais risinājums un plānojums, apdares stāvoklis, inženierkomunikācijas, platība, zemes gabala platība un labiekārtojums un arī ēkas energoefektivitātes rādītāji utt. Bet ļoti lielā mērā īpašuma vērtību nosaka vieta. Ļoti uzskatāms piemērs ir tā saucamās Līvānu mājas, kas bija standarta projekts ar vienādām izmaksām un padomju gados tika izbūvētas daudzviet visā Latvijas teritorijā, taču to tirgus vērtība atkarībā no vietas, kur tās atrodas, šobrīd atšķiras divkārši un pat trīskārši. Tas lieliski pierāda to, ka īpašuma izmaksas ne vienmēr nozīmē tik daudz, cik vieta, kur īpašums atrodas.
Vietās, kur tirgus ir attīstīts un darījumu ir daudz, viss ir samērā vienkārši un starpība dažādiem vērtējumiem var būt salīdzinoši maza. Problemātiskāk ir ar īpašuma vērtējumu ārpus Rīgas reģiona, tālāk Latvijas provincē, kur, piemēram, saskaņā ar vērtētāju datubāzē pieejamo informāciju, pēdējo divu trīs gadu laikā noticis vien pāris darījumu vai vispār to nav bijis. Tad ir skaidrs, ka šādā situācijā noteikt ļoti precīzu tirgus vērtību nav iespējams. Šajā gadījumā vērtējumam var būt subjektīvāks raksturs, jo nav pietiekoši daudz salīdzinošo darījumu un tas būs lielākā mēra atkarīgs no konkrētā vērtētāja redzējuma un pieredzes.
Nereti cilvēkus mulsina, ka, pasūtot vērtējumu pie vairākiem vērtētājiem, rezultāts atšķiras. Māris Laukalējs norāda, ka par to nevajagot brīnīties, jo katrs vērtētājs izmanto savus salīdzinošos objektus, katram var būt atšķirīgi faktori, kurus uzskata par būtiskākiem. Ir zināmas robežas, kurās dažādu vērtētāju veiktais vērtējums vienam objektam var atšķirties, un tas ir pilnīgi normāli. Arī praksē pirms dārgu, nestandarta īpašumu pārdošanas īpašnieki bieži vien apzināti pasūta veikt vērtējumu vairākiem vērtētājiem, lai izlemtu par labāko pārdošanas cenu.
Cik izmaksā?
Sērijveida dzīvokļa vērtējums orientējoši izmaksā ap 180 eiro, jauno projektu dzīvokļu vērtējums – ap 210 eiro, privātmāju – sākot no 340 eiro, zemes īpašuma vērtējums – no 230 eiro. Tomēr tie ir ļoti vispārīgi skaitļi un var mainīties atkarībā no konkrētajiem apstākļiem. Precīzāko summu jājautā vērtētājam, norādot konkrētu adresi un citu nepieciešamo informāciju.
Ja cilvēkam ir vajadzība vai vēlme īpašumu novērtēt, jāvēršas pie vērtēšanas pakalpojuma sniedzējiem. Ja vērtējumu pieprasa aizdevējs, tad jāizvēlas kāds no aizdevēja akceptētajiem vērtētājiem. Parasti to saraksts pieejams aizdevēju mājaslapās. Savukārt, ja vērtējums vajadzīgs pēc paša iniciatīvas, tad pakalpojuma sniedzēja izvēle ir pilnīgi brīva. Tomēr jāpatur prātā, ka jāizvēlas tikai sertificēts vērtētājs. Sertificēto vērtētāju saraksts pieejams Latvijas Īpašumu Vērtētāju Asociācijas tīmekļa vietnes www.vertetaji.lv sadaļā "Sertifikācija", kur atrodami gan sertificēto nekustamā īpašuma, gan uzņēmējdarbības (biznesa), kustamās mantas, mākslas darbu un kolekcijas priekšmetu, kā arī mežaudžu vērtētāju saraksti. Sākotnēji pakalpojumu piesaka, tālāk jau vērtētājs sazinās ar klientu, informē par nepieciešamo dokumentāciju un vienojas par objekta apskates laiku. Klientam ir tiesības lūgt vērtētājam klātienē uzrādīt sertifikātu, pievēršot uzmanību arī tā derīguma termiņam.
Kā sagatavoties?
Būtiski, ka vērtētājam, lai novērtētu īpašumu, ir obligāti nepieciešama visa objekta jeb īpašuma tehniskā dokumentācija.
Atkarībā no īpašuma nepieciešams var būt - zemes robežplāns, kadastrālās uzmērīšanas lieta (inventarizācijas lieta), jaunbūvei – būvprojekts, koptāme, būvatļauja.
Tāpat jāņem vērā, ka kadastrālās uzmērīšanas lietai jāatbilst faktiskajai situācijai īpašumā. Citiem vārdiem - īpašumā nedrīkst būt veiktas nelikumīgas (nesaskaņotas) pārbūves. LĪVA valdes loceklis gan zina stāstīt, ka aptuveni 30 % vērtēto īpašumu ir veikti dažnedažādi pārbūves darbi. Attiecīgi veiktas pārbūves īpašniekiem ir jālegalizē. Turklāt ir pārbūves, kuras nemaz nav iespējams legalizēt, piemēram, tipiskākā situācija – sērijveida daudzdzīvokļa mājām lodžija tiek pievienota pie dzīvojamās platības, iestiklojot lodžiju un likvidējot starpsienu, kā arī logu un durvis uz lodžiju. Šādās situācijās vienīgais risinājums ir atjaunot sākotnējo plānojumu. Mēdzot arīdzan būt situācijas, kad īpašniekam nav kadastrālās uzmērīšanas lietas, tā nozaudēta. Tad nākas meklēt dokumentus arhīvā vai pašvaldības būvvaldē, līdz ar ko process ieilgst. Tāpēc, lai raiti veiktu vērtēšanu, ieteicams pārliecināties, ka visi dokumenti ir pieejami. Precīzu nepieciešamo dokumentu sarakstu pateiks vērtētājs.
Īpašuma vērtējumu var veikt tika ar īpašnieka piekrišanu. Nereti gadās, ka īpašnieks pats atrodas ārzemēs, un viņa vietā vērtējumu pasūta cita persona. Tas ir iespējams, taču īpašniekam tad ir jāapliecina sava piekrišana īpašuma apskatei un vērtējuma veikšanai vai jānodrošina konkrētajai personai pilnvara.
15.10.2024.