-
Pēdējo mēnešu laikā kompānija Arco Real Estate ir iesaistījusies dzīvokļu pārdošanā piecos jaunos dzīvojamo māju kompleksos. Kas ir šie projekti? Un kā sokas jauno dzīvokļu segmentam Rīgā un tās apkaimē? Par to žurnāls m2 un portāls varianti.lv sarunājās ar Arco Real Estate Dzīvojamā fonda pārdošanas nodaļas vadītāju Ievu Jansoni.
– Jauno projektu īpašnieku izvēlētās pārdošanas stratēģijas pēdējo gadu desmitu laikā ir mainījušās vairākkārt. Sākumā viņi labprāt piedāvāja pārdot jaunos dzīvokļus dažādiem starpniekiem, maksājot tiem komisijas maksu par piesaistīto klientu. Pēc tam lielie nekustamā īpašuma attīstītāji sāka paļauties paši uz savām pārdošanas nodaļām. Tagad, šķiet, mēs esam liecinieki jaunam posmam. Piedāvājot dažkārt salīdzinoši nelielu komisijas maksu, daži attīstītāji atkal ir gatavi pārdošanā iesaistīt starpniekus no klasiskajām aģentūrām.
– Es neteiktu, ka tā ir vispārēja tendence, bet situācija pamazām mainās, – piekrīt Ieva Jansone. – Populārāka kļūst jaukta pieeja: attīstītāji gan pārdod paši, gan slēdz sadarbības līgumus ar vienu līdz trim kompānijām, kas ir nostiprinājušās jaunu dzīvokļu pārdošanas tirgū. To darīt viņus piespiež pēdējo gadu realitāte. Pēc 2021. gadā notikušā darījumu uzplaukuma pārdošanas darījumu skaits Latvijas nekustamā īpašuma tirgū samazinās. Īpaši spēcīgi tas izpaužas jauno projektu dzīvokļu primārās tirdzniecības segmentā. Lai gan pats gatavo mājokļu piedāvājums ir liels – par tādu iepriekš pat nesapņojām. Pirms divarpus līdz trīs gadiem lielākā daļa jauno mājokļu tika rezervēti būvniecības stadijā, šodien tā nav. Es nepazīstu nevienu attīstītāju, kurš teiktu, ka pārdošana iet lieliski. Parasti tās rādītāji krietni atpaliek no biznesa plāniem, kas tika izstrādāti projekta izstrādes sākumposmā.
Jauno mājokļu tirgus Rīgā un tās apkārtnē ir atgriezies pie tā, ka tas atkal ir atkarīgs no trešajām pusēm – no tā, kā tiek piešķirts finansējums pirkumiem. Nezinu visu attīstītāju noskaņojumu, jo man nav iespēju komunicēt ar vairumu no viņiem, bet visu Latvijas vadošo banku pārstāvji individuālās sarunās atzīst: hipotekāro kredītu izsniegšanas apjomi neatbilst viņu gaidām un tam, kādiem tiem vajadzētu būt. Tas ir svarīgi, jo praksē daudzās jaunbūvēs darījumu, kuros tiek piesaistīta hipotēka, īpatsvars sasniedz 85–90 %. Un, tā kā mazāk cilvēku ņem aizņēmumus, arī pirkumu ir mazāk.
Vairāk nekā divas desmitgades apkalpoju klientus, kuri orientējas tieši uz jaunu dzīvokļu iegādi, un teikšu jums atklāti: tagad savā profesionālajā praksē es esmu mazāk noslogota nekā jebkad agrāk. Neraugoties uz to, ka Arco Real Estate īpašumu portfelis, ar ko mēs strādājam, ir diezgan plašs. Dažus projektus tirgojam ekskluzīvi, dažus – līdztekus citām aģentūrām.
– Pēdējā laikā kā projekti, kurus jūsu uzņēmums tirgo ekskluzīvi, visbiežāk tiek reklamēti būvniecības stadijā esošie Terramisu projekts Rīgā un Salaspils Rīgas vārti. Kā tur sokas?
– Terramisu joprojām celtniecības stadijā, projekta pārfinansēšana ir nedaudz aizkavējusies. Pēc attīstītāja teiktā, provizoriskais šīs deviņstāvu ēkas, kurā pārdošanai tiek piedāvāts 121 dzīvoklis, nodošanas ekspluatācijā datums ir šā gada beigas vai 2025. gada sākums. Daudzi klienti atzīst, ka gaida, kad ēkā tiks pabeigti visi būvdarbi, lai pieņemtu lēmumu par pirkumu: viņi vēlas iegūt personiskas sajūtas un novērtēt kvalitāti klātienē. Potenciālo dzīvokļu pircēju interese par dzīvokļiem šajā ēkā ir diezgan liela. Protams, es saprotu, ka interesēties par jaunu mājokli un to iegādāties ir divas dažādas lietas. Pašreizējās cenas Terramisu sākas no 81 500 eiro par 34,2 kvadrātmetrus lielu dzīvokli un beidzas pie 260 000 eiro par 103,4 kvadrātmetrus lielu dzīvokli devītajā stāvā. Viss tiek piedāvāts ar pilnu apdari. Rudenī projektā “Terramisu” izsludināts īpašais piedāvājums – noslēdzot rezervācijas līgumu līdz šī gada beigām, lielākajai daļai dzīvokļu tiek piemērota atlaide 20 % apmērā. Piedāvājums attiecas uz pirmajiem 20 darījumiem.
Otrs projekts – Rīgas Vārti Salaspilī – ir pilnībā pabeigts. Ir pārdoti vairāk nekā 65 % no 93 dzīvokļiem. Attiecībā uz pārējiem šobrīd ir iestājusies neliela pauze, kas saistīta ar attīstītāja un valsts finansiālajām un juridiskajām attiecībām. Tiklīdz tā beigsies, tirdzniecība tiks turpināta. Tiem, kas var pagaidīt pārdošanas atsākšanu šajā projektā, varu pastāstīt, ka tā cenrādis sākas no 91 000 eiro par dzīvokli 36,2 kvadrātmetru platībā un beidzas ar 165 000 eiro par 72,1 kvadrātmetru platību.t
– Vai ir kļuvis grūtāk pārliecināt attīstītājus pieņemt jūsu pakalpojumus, lai atrastu pircējus savam produktam?
– Lielākoties nekustamā īpašuma attīstītāji saprot, kas notiek tirgū, un ir gatavi paši meklēt palīdzību. Paplašinot pārdošanas procesā iesaistīto pārdevēju skaitu, viņi cer, teiksim tā, izmest savus tīklus plašāk, cerot piesaistīt papildu pircējus. Mums kā atbildīgam uzņēmumam pašreizējos apstākļos diemžēl ir grūti garantēt konkrētu pircēju plūsmu, ko mēs varētu piesaistīt. Tomēr nav šaubu, ka mēs centīsimies darīt visu iespējamo. Mums rūp mūsu reputācija.
– Kas jauns ir parādījies Arco Real Estate portfelī?
– Kā pirmo es nosauktu to, ka esam pievienojušies projekta Jaunkrasti pārdošanai Ulbrokā. Tā ir piecstāvu ēka ar divistabu un trīsistabu dzīvokļiem, kuru platība ir no 67 līdz 82 kvadrātmetriem. Mēs jau iepriekš esam veiksmīgi sadarbojušies ar tās attīstītāju citā projektā. Pastāstīšu, kas mūs piesaistīja tieši šim namam. Lielākajai daļai ekonomiskās klases projektu pasūtītāju ir vēlme izmantot labus apdares materiālus, un bieži vien tas, ko viņi izvēlas, izrādās labāks, nekā tiek prasīts no šīs klases nekustamā īpašuma produkta. Tomēr viņi aizmirst par cilvēcisko faktoru, proti, celtniekiem. Un, kad reāli saskaras ar viņu darba augļiem, bieži vien izrādās, ka rezultāts nav tik skaists, kā tas izskatījās bildēs. Taču Jaunkrasti ir tas retais piemērs, kad viss izdevās ideāli! Gan kvalitātes, gan cenas ziņā. Šajā projektā jūlija beigās tika piedāvāts nedaudz vairāk nekā pusotrs desmits dzīvokļu gan ar pelēko apdari, gan ar pilnu apdari. Cenas ar pilnu apdari – no 154 100 līdz 190 000 eiro. Ēka ir energoefektīva, aprīkota ar saules baterijām. Teritorija ir apzaļumota un iežogota, ir izveidots bērnu rotaļu laukums. Ir videonovērošanas sistēma. Pagrabstāvā īrnieku rīcībā ir noliktavas telpas 8 līdz 11 kvadrātmetru platībā. Tos dzīvokļus, kurus pircēji izvēlēsies ar pelēko apdari, attīstītājs garantē pabeigt līdz gatavai stadijai pusotra vai divu mēnešu laikā – pa šo laiku klienti varēs veikt visu nepieciešamo kredīta reģistrēšanai un darījuma juridiskai noslēgšanai.
Otrs projekts, ar kuru man pašai ir ļoti interesanti strādāt, tiek attīstīts Salaspilī. Tas ir Tilderu kvartāls. Ļoti interesants formāts. Tas ir ciemats ar mazstāvu mājām, kurās katrā ir četri dzīvokļi – trīs un četru istabu dzīvokļi līdz 100 kvadrātmetriem. Tas nedaudz līdzinās rindu mājām – jums ir dzīvoklis un neliels zemes gabals vienlaikus. Ēku konstrukcija ir saliekamie koka karkasi, kas energoefektivitātes ziņā atbildīs A klasei. Pašlaik notiek pirmās mājas būvniecība, nākamie divi bloki ar astoņiem dzīvokļiem būs gatavi 2025. gada sākumā. Papildināsim ciematu ar jaunām ēkām pakāpeniski, pārdodot jau uzceltās ēkas. Manuprāt, šim projektam ir ļoti liels potenciāls. To var atkārtot gandrīz jebkur Latvijā, kur ir nepieciešamība un pieprasījums pēc šādiem mājokļiem. Cenas ziņā tas ir ļoti izdevīgs variants – trīsistabu dzīvokļi maksā 145 000 eiro, četru istabu dzīvokļi – 165 000 eiro. Trešais jaunais projekts, kas papildinājis mūsu piedāvājumu portfeli, ir renovēta ēka Jersikas ielā 21A. Lielākā daļa dzīvokļu ir kompakti, un šobrīd brīvi palikuši pēdējie desmit dzīvokļi. Tos var iegādāties par summu no 63 000 līdz 139 000 eiro. Dzīvokļi ir ar balto apdari, un to cenā jau ir iekļauta viena autostāvvieta pagalmā.
Nākamais projekts – arī renovēta ēka Tallinas ielā 77A. Tās dzīvokļus pārdodam kopā ar vēl vienu operatoru. Piedāvātie mājokļi ir kompakti divistabu un trīsistabu dzīvokļi ar platību no 44 līdz 55 kvadrātmetriem. Visi tie ir izveidoti no jauna, ar pilnu apdari un ierīkotu santehniku. Brīvi ir pēdējie 12 dzīvokļi, un tos var iegādāties par summu no 95 700 līdz 121 000 eiro. Viens kvadrātmetrs maksā 2 200 eiro. Uzturēšana – 0,8 eiro par kvadrātmetru. Svarīgi, ka zeme zem ēkas pieder dzīvokļu īpašniekiem.
Piektais projekts ir mazstāvu komplekss Druvas apartamenti Mārupē, kas ir būvniecības procesā. Četri no tā 15 dzīvokļiem jau ir pārdoti. Pārējos – divu, trīs un četru guļamistabu dzīvokļus ar balto un pilnu apdari – var iegādāties par cenām no 170 720 līdz 270 550 eiro. Pēdējā gadījumā runa ir par dzīvokli 155 kvadrātmetru platībā.
– Balstoties uz jūsu novērojumiem – kāds cenu līmenis ekonomiskās klases dzīvokļiem Rīgā parasti ir pieņemams šodienas pircējam?
– Teikšu tā: Latvijas galvaspilsētas mikrorajonos ir grūti pārdot, ja kvadrātmetrs tiek piedāvāts par 2600–3 000 eiro. Redzu, ka šādu projektu īpašnieki pēdējā gada laikā aktīvi piedāvā pircējiem dažādus bonusus, tostarp atlaides līdz pat 15 000 eiro. Ja jauna dzīvokļa cena primārajā tirgū ir no 2 100 līdz 2 600 eiro par kvadrātmetru, šāds objekts izraisa lielāku interesi. Protams, svarīga ir kopējā darījuma vērtība. Latvijas bankas aizdod jaunu dzīvokļu iegādei summu, kas nepārsniedz 60 mēnešalgas, un tas uzliek pircējiem savus ierobežojumus. Tāpēc nekustamo īpašumu attīstītāji var gatavot tik dārgu preci, cik vēlas, bet, ja viņi sagaida masveida klientu, viņiem būs jārēķinās ar viņa pirktspēju. Pircējs augstāk par savu galvu neuzlēks. Viss iepriekš minētais nav pretrunā ar to, ka daži jaunie biznesa klases projekti Rīgas centrā šobrīd ziņo par labiem rezervāciju rādītājiem. Piedāvājuma apjoms tur ir neliels, attīstītāji ir ar labu reputāciju, turklāt produkts būs jāizpērk pēc gada vai pusotra, kad, kā daudzi cer, Euribor likmes būs zemākas nekā tagad. Euribor likme šobrīd ir viena no nedaudzajām lietām (līdz ar cerībām, ka beigsies karš Ukrainā), kas ļauj cerēt, ka laika gaitā pārdošanas rādītājiem vajadzētu uzlaboties. Ja tā notiks, var gadīties, ka pēc pāris gadiem mēs teiksim, ka 2024. gads bija labākais laiks iegādāties jaunu mājokli, jo tirgus bija savā zemākajā punktā.
Avots: Varianti.lv (05.09.2024.)
05.09.2024.