-
Tirgus pārskata autori: "ARCO REAL ESTATE" valdes loceklis, vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs un vērtēšanas speciālists, analītiķis Jānis Dzedulis.
Jauno projektu dzīvokļu darījumu analīze Rīgā
Jauno projektu tirgū 2023. gada 2. ceturksnī aktivitāte palielinājās: salīdzinot ar 2023. gada 1. ceturksni, darījumu skaits bija lielāks par 45 % un darījumu skaita palielinājums konstatēts gan Rīgas mikrorajonos (+48 %), gan Rīgas centrā (+37 %). Bet, salīdzinot ar 2022. gada 2. ceturksni, šogad šajā laika periodā darījumu skaits mikrorajonos bija tikai nedaudz lielāks (+8 %). Rīgas centrā 2. ceturksnī notika par 1 % mazāk darījumu nekā pērn tajā pašā laika periodā, turklāt lielākā daļa no darījumiem notika Rīgas mikrorajonos (71 %).
Aplūkojot darījumu skaitu ar dzīvokļiem jaunajos projektos Rīgā 2. ceturksnī, var secināt, ka visvairāk darījumu (37 %) notika cenu robežās no 100 000 līdz 150 000 eiro. Tie galvenokārt bija divistabu dzīvokļi ar vidējo platību 60 m² gan Rīgas mikrorajonos, gan Rīgas centrā.
Salīdzinot ar 2023. gada 1. ceturksni, 2. ceturksnī jauno projektu dzīvokļu piedāvājums lielākajos Rīgas mikrorajonos un centrā pieauga – piedāvājumu skaits bija par 17 % lielāks. Rīgas centrā piedāvājums palielinājās par 13 %, savukārt Rīgas mikrorajonos piedāvājumu skaits jūnijā bija par 18 % lielāks nekā 1. ceturkšņa beigās. Salīdzinot ar pagājušā gada vidu, kopējais piedāvājumu skaits šogad jūnijā bija lielāks par 67 %.
Kopumā Rīgas jaunajos projektos 2023. gada jūnija beigās bija ap 580 dzīvokļu piedāvājumiem (gada sākumā – 415), bet dzīvokļu piedāvājumu vidējā cena – 2 223 EUR/m2, kas bija par 3 % zemāka nekā 1. ceturksnī.
Rīgas mikrorajonos dzīvokļu piedāvājumu vidējā cena jūnija beigās noslīdēja līdz 2 042 EUR/m2, savukārt centra rajonā vidējā cena nokritās līdz 2 727 EUR/m2. Tādējādi pēdējā ceturkšņa laikā piedāvājuma cena mikrorajonos samazinājās par 2 %, bet Rīgas centrā – par 5 %.
Jauno projektu dzīvokļu tirgus Rīgas mikrorajonos
Rīgas mikrorajonos esošu jauno projektu dzīvokļu darījumu vidējā cena 2023. gada 2. ceturksnī bija 1 979 EUR/m². Tādējādi dzīvokļu cenas 2. ceturksnī, salīdzinot ar 1. ceturksni, palielinājās par 7 %. Savukārt, salīdzinot ar 2022. gada 2. ceturksni, dzīvokļu darījumu vidējā cena bija par 17 % augstāka. Atšķirībā no padomju laika sērijveida dzīvokļu tirgus, kur 1. pusgadā tika novērota neliela cenu lejupslīde, jauno projektu segmentā dzīvokļu cenām bija pretēja tendence. Salīdzinājumā ar 2015. gada sākumu dzīvokļu cenas jaunajos projektos ir par 71 % augstākas.
2023. gada 2. ceturksnī jauno projektu dzīvokļu tirgū Rīgas mikrorajonos tika novērots aktivitātes pieaugums – darījumu skaits bija par 48 % lielāks nekā 1. ceturksnī. Savukārt, salīdzinot ar 2022. gada 2. ceturksni, dzīvokļu darījumu skaits šī gada 2. ceturksnī bija par 8 % lielāks.
Šī gada 2. ceturksnī Rīgas mikrorajonu jauno projektu darījumos cenas lielākoties pārsniedza 1 800 EUR/m². Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem 2. ceturksnī kopumā vairāk nekā puse jeb 63 % pārsniedza šo cenu robežu.
2023. gada 2. ceturksnī visvairāk darījumu ar Rīgas mikrorajonos esošiem jauno projektu dzīvokļiem notika cenu amplitūdā no 2 200 līdz 2 400 EUR/m². Šādu darījumu īpatsvars veidoja 22 % no kopējā darījumu skaita. Šajā ziņā ir novērotas izmaiņas – iepriekšējos trīs gados visvairāk darījumu notika cenu amplitūdā no 1 600 līdz 1 800 EUR/m².
Darījumu skaita ziņā bagātākajā cenu kategorijā 2023. gada 2. ceturksnī visvairāk darījumu notika projektā Silvas nami 3, Rīgā, Dzelzavas ielā 108. Darījumi šajā projektā notika galvenokārt ar trīsistabu dzīvokļiem (dzīvokļa vidējā platība – 58 m²).
Šī gada 2. ceturksnī Rīgas mikrorajonu jaunajos projektos cenas daudzviet pārsniedza 2 400 EUR/m², un šajā cenu kategorijā darījumu skaits, salīdzinot ar iepriekšējo ceturksni, dubultojās. Vienas no augstākajām dzīvokļu cenām bija jauno dzīvokļu projektā Ropažu 16, Ropažu ielā 16B, kur cenas sasniedza gandrīz 3 000 EUR/m², un šis bija populārākais jaunais projekts šajā cenu kategorijā. Pavisam 2. ceturksnī reģistrēti 75 darījumi virs 2 400 EUR/m². Dārgākais darījums mikrorajonu jaunajā projektā 2. ceturksnī notika projektā Ropažu 16, Ropažu ielā 16B par 2 980 EUR/m². Vienas no augstākajām darījumu cenām reģistrētas arī projektā Vertikāles, Dumbrāja ielā 29.
Darījumi cenu robežās līdz 1 000 EUR/m² notika ar dzīvokļiem, kuru fiksētās cenas, visticamāk, pilnībā neatspoguļoja kopējo darījuma summu. Šādu darījumu īpatsvars 1. ceturksnī veidoja 12 % no Rīgas mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu darījumu kopējā skaita. Iepriekšējā ceturksnī šādu darījumu īpatsvars bija 14 %. Šo darījumu skaitam nav tendence samazināties, un tas svārstās 10-15 % robežās. Jaunās vai pilnībā renovētās ēkās dzīvokļi par cenu zem 1 000 EUR/m² piedāvājumā vairs nav jau vairākus gadus.
Analizējot darījumu skaita proporciju pēc istabu skaita dzīvoklī, secināms, ka Rīgas mikrorajonos 2. ceturksnī visvairāk darījumu notika ar divistabu dzīvokļiem (46 %). Divistabu dzīvokļu īpatsvars šogad ir līdzīgs iepriekšējā gadā novērotajam. Salīdzinoši mazāk darījumu notika ar trīsistabu (35 %) un vienistabas dzīvokļiem (10 %), savukārt pavisam maz darījumu reģistrēti ar četristabu dzīvokļiem (8 %).
Analizējot Rīgas mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu darījumus pēc kopējās patības, var secināt, ka, tāpat kā iepriekšējos gados, visvairāk darījumu notika ar vidējas platības dzīvokļiem. Šī gada 2. ceturksnī visvairāk pārdoti dzīvokļi platībā no 50 līdz 85 m2 (244 darījumi jeb 51 % no Rīgas mikrorajonu jauno projektu dzīvokļu darījumu kopskaita). Būtiski mazāks darījumu skaits bija ar nelieliem dzīvokļiem platībā no 35 m2 līdz 50 m2 un lielas platības dzīvokļiem virs 85 m2. Savukārt vismazāk tika pārdoti mazas platības dzīvokļi līdz 35 m2 (40 darījumi).
Jauno projektu piedāvājums Rīgas mikrorajonos
Apkopojot piedāvājumu skaitu, konstatēts, ka vislielākais jauno projektu dzīvokļu piedāvājums 2023. gada jūlijā bija Āgenskalnā un Purvciemā (2023. gada 1. ceturksnī – Purvciemā un Imantā). Salīdzinoši daudz piedāvājumu bija arī Imantā. Savukārt Bolderājā jauno projektu piedāvājumi 2. ceturkšņa beigās netika konstatēti. Salīdzinot ar 2023. gada 1. ceturksni, dzīvokļu piedāvājumu skaits mikrorajonos jūnijā būtiski palielinājās – par 18 %. Savukārt salīdzinājumā ar 2022. gada jūliju dzīvokļu piedāvājumu skaits Rīgas mikrorajonos dubultojās.
Jauno projektu dzīvokļu tirgus Rīgas centrā
Rīgas centrā un arī tādos centram tuvos rajonos kā Ķīpsala un Klīversala jauno projektu darījumu vidējā cena 2023. gada 2. ceturksnī bija 2 186 EUR/m². Vidējā cena bija par 3 % augstāka nekā 2023. gada 1. ceturksnī. Savukārt, salīdzinot ar 2022. gada 2. ceturksni, jauno projektu dzīvokļu vidējā cena Rīgas centrā bija līdzīga.
Rīgas centrā un tādos centram tuvos rajonos kā Ķīpsala un Klīversala 2023. gada 2. ceturksnī jauno projektu segmentā novērots aktivitātes palielinājums.
2023. gada 2. ceturksnī Rīgas centra jaunajos projektos notika 196 darījumi. Salīdzinot ar 2023. gada 1. ceturksni, darījumu skaits bija par 37 % lielāks, savukārt, salīdzinot ar pagājušā gada 2. ceturksni, darījumu skaits bija par 1 % mazāks.
Arī 2023. gada 2. ceturksnī vairāki darījumi tika reģistrēti zem 1 000 EUR/m² (6 % no kopējā skaita), kas nav Rīgas centram raksturīga cena. Visticamāk, šajos darījumos lielākoties netika atspoguļota darījuma kopējā summa. Šo darījumu īpatsvars ir samazinājies salīdzinājumā ar iepriekšējiem gadiem (2021. gadā bija 11 %, bet 2022. gadā – 10 %).
Rīgas centra jauno projektu cenu raksturīgais diapazons 1. ceturksnī bija no 1 400 līdz 3 400 EUR/m². Rīgas centram raksturīgākajā cenu diapazonā notika lielākā daļa jeb 81 % darījumu.
2023. gada 1. ceturksnī visvairāk darījumu reģistrēti cenu amplitūdā no 1 400 līdz 1 800 EUR/m² (2022. gadā visvairāk darījumu notika cenu kategorijā no 2 200 līdz 2 600 EUR/m²). Šajā cenu kategorijā visvairāk darījumu notika pilnībā renovētā pirmskara ēkā, kas atrodas Krāsotāju ielā 13. Darījumu vidējā cena šajā projektā – 1 555 EUR/m². Salīdzinoši zemo cena noteica tas, ka dzīvokļi tika pārdoti bez telpu apdares.
Samērā daudz darījumu un otra populārākā cenu kategorija 2. ceturksnī bija diapazonā no 2 600 līdz 3 000 EUR/m². Šajā cenu amplitūdā ietilpa 17 % no visiem centra dzīvokļu darījumiem. Populārākais projekts šajā cenu amplitūdā bija jaunais projekts Dainas ielā 10A, kur reģistrēti salīdzinoši visvairāk darījumu (19). Darījumu vidējā cena šajā projektā – 2 800 EUR/m². Darījumi notika galvenokārt ar trīsistabu dzīvokļiem (dzīvokļa vidējā platība – 65 m²).
Cenu diapazonā no 1 800 līdz 2 200 EUR/m² arī notika salīdzinoši daudz darījumu. Šajā cenu kategorijā darījumi notika ar dzīvokļiem gan jaunuzceltās mājās, gan mazāk zināmās pilnībā renovētās ēkās Rīgas centrā un tā perifērijā. Šajā cenu amplitūdā ietilpa 16 % no visiem centra dzīvokļu darījumiem.
Dārgu un ekskluzīvu dzīvokļu darījumu skaits Rīgas centra jaunajos projektos saglabājies zems. Par cenu virs 4 000 EUR/m² 2023. gada 2. ceturksnī reģistrēti tikai trīs darījumi. Līdzīgs darījumu skaits reģistrēts arī 1. ceturksnī. Salīdzinājumam: 2022. gadā reģistrēti 12 šādi darījumi, bet 2021. gadā 18 darījumi. Dārgākais darījums reģistrēts Strēlnieku ielā 8 projektā LOFTS&ROSEGOLD par vairāk nekā 4 500 EUR/m².
Analizējot darījumu skaita proporciju pēc istabu skaita, redzams, ka Rīgas centrā 2. ceturksnī dominēja divistabu dzīvokļi (37 %). Ja salīdzina ar 2023. gada 1. ceturksni, arī tad populārākie bija divistabu dzīvokļi. Tāpat arī 2022. gadā centrā visvairāk tika pirkti divistabu dzīvokļi. Ievērojami mazāk darījumu šogad notika ar trīsistabu dzīvokļiem (24 %) un vienistabas dzīvokļiem (23 %). Savukārt vismazāk tika pārdoti četristabu dzīvokļi – 10 % no centrā pārdoto dzīvokļu kopskaita. Arī laika periodā no 2018. līdz 2021. gadam visvairāk darījumu notika ar divistabu dzīvokļiem.
No 2020. līdz 2023. gadam Rīgas centrā visvaikrāk darījumu notika ar dzīvokļiem 50-85 m2 platībā. Analizējot Rīgas centra jauno projektu dzīvokļu darījumus pēc kopējās patības, šī gada 2. ceturksnī visvairāk darījumu joprojām notika ar vidēji lielas platības dzīvokļiem. 2. ceturksnī reģistrēti 72 dzīvokļu darījumi 35-85 m² platībā jeb 37 % no Rīgas centra jauno projektu dzīvokļu darījumiem. Mazāk darījumu notika ar lieliem dzīvokļiem, kuru platība pārsniedza 85 m². Savukārt vismazāk tika pārdoti dzīvokļi platībā no 35 līdz 50 m² – tādu bija tikai 19 % no kopējā pārdoto dzīvokļu skaita jaunās ēkās.
Darījumu skaits ar ekskluzīviem lielas platības dzīvokļiem, kuru platība pārsniedza 200 m², 2023. gadā bija mazs. Šī gada 2. ceturksnī notika trīs šādi darījumi (2023. gadā kopumā reģistrēti 8 šādas platības dzīvokļu darījumi).
Jauno projektu dzīvokļu piedāvājums Rīgas centrā
2023. gada jūlijā Rīgas centrā un tādos centram tuvos rajonos kā Ķīpsala un Klīversala bija ap 150 jauno projektu dzīvokļu piedāvājumu. Salīdzinot ar 2023. gada 1. ceturksni, piedāvājuma apjoms palielinājās par 16 %. Jūlijā Ķīpsalā jauno projektu piedāvājumu nebija vispār, bet Vecrīgā konstatēts tikai viens dzīvokļa piedāvājums.
08.08.2023.