ARCO REAL ESTATE

• "ARCO REAL ESTATE" analītiķu sagatavotie dati liecina par darījumu skaita samazinājumu visos nekustamo īpašumu segmentos, īpaši jauno projektu nišā. Par iemesliem stāsta uzņēmuma valdes loceklis un vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs.

- Kā varētu raksturot situāciju salīdzinājumā ar pagājušo gadu - tirgus nogrima? Vai inflācija padarījusi cilvēkus piesardzīgākus, izvēloties nekustamo īpašumu?

Nē, tā es noteikti neteiktu. Tas, ka mums ir darījumu skaita samazinājums, mēs jau redzam vairakus ceturkšņus pēc kārtas un visticamāk arī gada rezultāti būs tādi paši. Taču, manuprāt, tas nav saistīts ar skaļu paziņojumu, ka tirgus ir nogrimis. Es teiktu tā: tas, kas nekustamo īpašumu tirgū notiek otrajā pusgadā, caurmērā ir saistīts ar EURIBOR likmes pieaugumu. Kamēr gada sākumā nevienam nebija skaidrības, cik šīs likmes palielināsies, tad šobrīd, šķiet, tās ir sasniegušas maksimālo punktu. Un šī situācija atšķirībā no iepriekšējās krīzes, ko piedzīvojām 2007. gadā, ir mazliet citādāka, jo nevarētu teikt, ka šobrīd kredītņēmēji vairs nevar nomaksāt kredītu. Maksājumu pieaugums, protams, ir liels, taču cilvēki, ekonomējot un pārdalot mājsaimniecības izmaksas, kredītmaksājuma pieaugumu joprojām var nomaksāt. Šeit drīzāk saskatu psiholoģisku faktoru, kas šobrīd ļoti būtiski attur no lēmuma iegādāties īpašumu – gan jaunajos projektos, gan privātmāju būvniecībā it īpaši. Ja sērijveida dzīvokļu segmentā darījumi vēl notiek, tad jauno projektu segmentā (nosacīti dārgajā segmentā) dinamika ir apstājusies. Mūsu novērojumi liecina, ka kaut kādi darījumi notiek jauno projektu otrreizējā tirgū. Runājot ar klientiem, esmu konstatējis interesantu lietu – arī tie, kuriem bija iekrāta nauda pirmai iemaksai privātmājas vai jauna dzīvokļa iegādei, šī gada otrajā pusē pieņēma lēmumu, ka šos iekrājumus ieguldīs valsts bankas obligācijās vai citu banku termiņnoguldījumos, kuriem būtiski palielinātas procentlikmes. Šie cilvēki iegulda savus uzkrātos līdzekļus bankās ar tādu domu, ka pie nekustamā īpašuma iegādes jautājuma atgriezīsies tad, kad EURIBOR likmes sāks samazināties un situācija nostabilizēsies. Šāda rīcība vēlreiz apliecina, ka darījumu skaita sarukums lielākoties nav saistīts ar maksātspējas pasliktināšanos, bet gan ar psiholoģisku aspektu un apziņu, ka kredītmaksājums šobrīd ir neadekvāti augsts. Līdz ar to var izdarīt secinājumu, ka, sarūkot EURIBOR likmei, tirgus aktivitāte atsāksies.

- Kas mūsdienās ir populārāks – mājas vai dzīvokļi? Un kuras – sērijveida, jaunas? Mājas Rīgas rajonā? Kāpēc?

Jauno projektu dārgais segments ir nobremzējies, kamēr vidējo cenu segments joprojām puslīdz attīstās, bet, neskatoties uz sērijveida dzīvokļu darījumu skaita kritumu, tieši šajā segmentā joprojām notiek visvairāk darījumu. Privātmāju segmentā Rīgā un Latvijā kopumā ir ļoti interesanta situācija, kas, pēc manām domām, turpmāk kļūs par vēl aktuālāku problēmu. Atcerēsimies, ka šobrīd būvatļaujas jaunas mājas būvniecībai var saņemt tikai tiem projektiem, kuriem paredzēta augstākā (A klases) energoefektivitāte. Ja Rīgā un Rīgas regionā šādas mājas vēl tiek būvētas, tad tālākās vietās es praktiski neredzu, ka tas būtu iespējams, jo starpība starp A klases mājas būvizmaksām un to tirgus vērtību, ko vērtētājs var novērtēt pēc notikušajiem darījumiem, ir ļoti liela. Jāpiebilst, ka Rīgā augstas klases energoefektīvas mājas būvniecības izmaksas ir par 15-20 % lielākas, tādēļ varam iztēloties, vai ārpus Rīgas reģiona šādas izmaksas vispār var atļauties. Piemēram, būvējot A klases privātmāju reģionos, starpība starp būvizmaksām un vērtētāja noteikto vērtību var sasniegt pat 50 %. Uzskatu, ka likumdošanā jāparez kaut kādas izmaiņas – jāsamazina prasības energoefektivitātei (B klase) vai valstij jāsubsidē izmaksas, kas rodas, būvējot augstākās energoefektivitātes klases privātmājas, it sevišķi ārpus Rīgas reģiona. Citādi var rasties situācija, ka ārpus Rīgas reģiona jaunu ēku būvniecība principā vairs nenotiks. Tieši tādēļ pēdējo divu gadu laikā, kopš jaunām ēkām izvirzīta prasība par A klases sertifikātu, ir pieaudzis pieprasījums pēc jau uzbūvētām privātmājām, jo, rekonstruējot tās, prasības pēc augstākās klases nav. Vēl gribu uzsvērt, ka uz jaunbūvēm, kuras nosauktas par viesu mājām, neattiecas prasības par A klases energoefektivitāti, līdz ar to no likumdošanas viedokļa arī šajā aspektā saskatāma absurda situācija.

- Pēdējā laikā arvien vairāk parādās īres dzīvokļu projekti. Turklāt daži no šiem projektiem, piemēram, māju un mazstāvu ēku celtniecība ar to sekojošu īri, ir iekļauti Rīgas attīstības projektā jaunu iedzīvotāju piesaistei. Vai tagad šādi projekti ir populāri? Kā jūs vērtējat šādus projektus?

Šis noteikti ir risinājums, un tas ir risināms ne tikai Rīgā, bet arī citur Latvijā, kur praktiski nav īres dzīvokļu. Šeit gan jāsaprot, ka plānotie ieņēmumi no īres darījumiem attīstītājiem nesegs būvniecības izmaksas, tādēļ īres namus vajadzētu būvēt ar pašvaldības finanšu piesaisti. Šis ir īpaši aktuāls jautājums tad, kad cilvēki nevar atļauties iegādāties dzīvokļus jaunajos projektos, kā rezultātā būtiski palielinās īres maksas.

- Kādas ir Jūsu prognozes nākamajam gadam un kas, Jūsuprāt, ir nepieciešams nekustamā īpašuma tirgus atdzīvināšanai?

Kamēr EURIBOR likme nesamazināsies, aktivitāte tirgū būs zemāka nekā citus gadus. Tiklīdz būs pirmās pazīmes, ka šīs likmes samazināsies, tirgus noteikti atgūsies, taču mēs diemžēl nevaram pateikt, kurā brīdī tas notiks. Runājot par tirgus atdzīvināšanu, vienīgais veids, kā to šobrīd var izdarīt, ir pašvaldību naudas vai Eiropas fondu finansējuma iepludināšana nozarē.

Sagatavoja:

Dainis Guks
Mārketinga un sabiedrisko
attiecību vadītājs

07.12.2023.