-
“Man regulāri zvana paziņas un jautā, cik maksā viņu dzīvoklis vai māja. Viņi tiešām domā, ka mākleris ieskatās zvaigznēs un bez piepūles konstatē faktu. Turklāt viņiem šķiet, ka cena ir vienīgais un pats svarīgākais jautājums visā pārdošanas procesā,” ar savu pieredzi dalās “ARCO REAL ESTATE” nekustamo īpašumu aģente Anna Ināra Rihtere, kas novēro cilvēku neizsīkstošo vēlmi īpašumus pārdot pašu spēkiem, nevis uzticēt darījuma kārtošanu zinošam profesionālim.
Darījumi ar nekustamajiem īpašumiem bieži vien ir saistīti ar lielām vai pat milzīgām naudas summām un visbiežāk arī ar lieliem riskiem. Anna secina, ka cilvēki, kam nav zināšanu īpašumu pārdošanā, rīkojas saskaņā ar principu “mazāk zini, labāk guli", bet, kā zināms, nezināšana neatbrīvo no atbildības, tādēļ nekustamo īpašumu speciāliste ieskicē dažus riskus, ar kuriem jārēķinās nekustamo īpašumu darījumos.
Kā liecina Annas pieredze, lielākajā daļā no otrreizējā tirgū piedāvātājiem īpašumiem ir veikta nelikumīga pārbūve. Bieži vien paši īpašuma saimnieki nemaz nezina, ka viņu īpašumā ir nesaskaņota pārbūve, jo ar tādu “vezumu” to jau nopirka. Ir arī tādi īpašnieki, kas, nezinot vai ignorējot normatīvo aktu prasības, nelikumīgo pārbūvi veic paši.
Nelikumīgas pārbūves var būt vienkārši saskaņojamas, un tam nepieciešamas salīdzinoši nelielas izmaksas, bet var būt arī pārbūves, kuras saskaņot nemaz nav iespējams vai ārkārtīgi dārgi un sarežģīti. Tādi gadījumi visbiežāk saistīti ar nesošo konstrukciju skaršanu vai fasādes izmaiņām. Īpašumus, kuros konstatēta nesaskaņota pārbūve, nefinansē bankas, var būt nepatikšanas ar būvvaldi, kā arī var tikt izrakstīti sodi, turklāt tādus īpašumus ir daudz grūtāk pārdot. Ja arī izdodas atrast pircēju, jārēķinās ar nepievilcīgu cenu.
Ir gadījumi, kad pircēji savas nekompetences dēļ uzķeras uz skaistu remontu vai ērtu plānojumu un nepārbauda inventarizācijas lietu vai nepamana atzīmi par konstatētām patvaļīgas pārbūves pazīmēm. Jebkurā gadījumā jāsaprot, ka īpašuma kadastrālās uzmērīšanas lieta, kas ir līdzīga automašīnas tehniskai pasei, ir dokuments, kas apliecina īpašuma sastāvu, platību un telpu plānu. Ja dokumenta datos ar realitāti ir neatbilstība, šis ir nopietns kritērijs, lai apsvērtu iespējamās sekas.
Ne mazāk būtisks kritērijs, kam jāpievērš uzmanība, ir īpašumtiesības. Piemēram, daudzdzīvokļu māju kontekstā ir svarīgi apzināties, vai ēka ir sadalīta atsevišķos dzīvokļu īpašumos, jo pretējā gadījumā tas ir kopīpašums. Kopīpašuma gadījumā jāapsver, vai ir saskaņota un zemesgrāmatā nostiprināta kopīpašnieku lietošanas kārtība un kāds ir tās saturs. Kam pieder zeme zem mājas? Vai tā ir mājas īpašumā vai tiek nomāta? Ja to nomā, tad kas ir zemes īpašnieks? Šie ir tikai daži jautājumi, kas būtiski ietekmē nekustamā īpašuma tirgus cenu un līdz ar to arī pārdošanas procesu.
Viens no nepatīkamākajiem pārsteigumiem, ar ko saskaras nepieredzējuši pārdevēji, ir ziņa, ka darījums tiks aplikts ar kapitāla pieauguma nodokli 20 procentu apmēra no ienākuma. Šādā gadījumā ir jāsamierinās ar negaidītiem izdevumiem vai jāatceļ darījums, vai arī jāatrod cits risinājums, ko var ieteikt kompetents mākleris.
Darījumu var sarežģīt arī mantojumu lietas, laulāto personu mantiskās attiecības vai jebkuras trešās personas, piemēram, ja īpašums ir ieķīlāts. Šodienas realitātē, kad ir ieviestas sankcijas pret konkrētu valstu pilsoņiem, ir jāizvērtē arī darījuma drošība un naudas izcelsme. Tāpat nedrīkst aizmirst, ka kopš 2019. gada darījumos ar nekustamo īpašumu ir aizliegtas jebkāda veida skaidras naudas operācijas.
“Atsevišķi gribu vērst uzmanību uz rokasnaudas iemaksu. Pirms pārskaitīt rokasnaudu pārdevējam, pircējam ir jābūt pārliecinātam, ka pārdevējs spēs izpildīt līguma saistības, jo pretējā gadījumā pircējs riskē ar iemaksāto naudas summu. Ir gadījumi, kad pārdevējs saņem rokasnaudu, iztērē to savām vajadzībām un neizpilda rokasnaudas līguma nosacījumus. Labi, ja pusēm izdodas vienoties un pārdevējs naudu atmaksā, taču pircējs piedzīvo vilšanos. Sliktākā gadījumā pircējs var vērsties tiesā un mēģināt piedzīt no pārdevēja iemaksāto rokasnaudu. Kamēr pircējs gaida tiesu, pārdevējs var pārdot savu īpašumu citai personai, kā rezultātā tiesas procesa ietvaros vairs pat nav īpašuma, ko apķīlāt. Jebkurā gadījumā naudas piedziņa caur tiesu ir ārkārtīgi nepatīkams un, iespējams, arī ļoti ilgstošs process. Īpaši jāuzmanās, ja pārdevējs ir juridiska persona, jo problēmu gadījumā uzņēmums var paziņot par maksātnespēju. Un, ja SIA pamatkapitāls ir daži tūkstoši, var gadīties, ka vairāk neko arī nevar piedzīt,” brīdina “ARCO REAL ESTATE” speciāliste.
Lai gan nekustamo īpašumu darījumos lielākoties satiekas godprātīgas puses, tomēr ir ne mazums gadījumu, kad kāda no darījumā iesaistītajām pusēm, nerēķinoties ar potenciālajiem riskiem, piedzīvo nepatīkamus brīžus, jo uzskata, ka profesionāla māklera nolīgšana ir lieka. Risks darījumos ar nekustamajiem īpašumiem nav attaisnojams, uzskata Anna, aicinot pret jebkuru darījumu izturēties atbildīgi.
Sagatavoja:
Dainis Guks
Sabiedrisko attiecību
speciālists
14.06.2022.