-
Intervijas avots: "Dienas Bizness", 2022. gada aprīļa speciālizdevums "Nekustamais īpašums"
Nekustamo īpašumu tirgū pandēmijas gadi pagājuši cenām un darījumu skaitam augot, materiālu cenu lēciens nesis pārsteigumus jauno projektu būvniekiem, Krievijas agresija Ukrainā vairo investoru stresu, tomēr Arco Real Estate eksperti – Aigsrs Šmits un Māris Laukalējs kā lielāko satraukumu pamatu ilgtermiņā redz iedzīvotāju skaita samazināšanos Latvijā un Rīgā.
Pavisam nesen Dienas Bizness gatavoja materiālu par kafejnīcām un izklaides vietām Rīgas centrā, mums nav tūristu, ir jauna realitāte ar kuru šobrīd dzīvojam runājot par nekustamo īpašumu nomu. Ko varat pateikt par Nekustamo īpašumu tirgu pēc diviem pandēmijas gadiem, kā tas mainījies, kas notiks Rīgas centrā un kas nē?
Aigars Šmits: Rīgas centrs un kafejnīcas, vispār ēdināšanas nozare kopumā ņemot, pat ārpus centra, visā Latvijā... Es uzskatu, ka pie pašreizējā iedzīvotāju skaita ir tikai neliels ēdināšanas nozares segments, kas vispār spēj izdzīvot. Pat tādā gadījumā, ja nomas telpas tiktu dotas par brīvu! Cilvēku plūsmai, kurai būtu jānāk un jāiegriežas kafejnīcā vai restorānā, lai paēstu ir jābūt pietiekami lielai, lai samaksātu cilvēkiem, par nomu, atpelnītu ieguldījumus, interjeru un visu citu. To visu saskaitot no abām pusēm, kafejnīcas Rīgas centrā ir slikts piemērs. Šajā laukā esmu reālists, nevis pesimists. Bija vēl pirms pandēmijas pašam paziņa, kas vēlējās atvērt lielisku restorānu Elizabetes ielā. Ideja laba, bija labs pavārs, bet teicu, lai tā nedara. Labam pavāram uz rokas kādi 1500 eiro jāmaksā. Darba devējam tie ir nepilni 2500 eiro. Viesmīļiem jāmaksā, noma, elektrība... Cik porciju jāpārdod, lai to visu samaksātu? Četri mēneši un restorānu aizvēra. Es to stāstu tādēļ, ka piemērs ir no laika pirms pandēmijas. Pēdējos divus gadus nevar ņemt vērā ēdināšanas biznesā.
Māris Laukalējs: Paliks ātrā ēdināšana, tie kuri apkalpos daudz. Bistro tipa ēdināšana paliks gan centrā, gan citviet, bet ar peļņu arī tikai tad, kad visi ierobežojumi tiks atcelti. Līdztekus iznomātājiem būs jādomā kā samazināt telpu cenu, jo šobrīd aug visas izmaksas un paturēt augstu nomu būs grūti. Šeit pat Blaumaņa ielā bija 16 eiro par kvadrātmetru bistro telpām, ja būtu 6 eiro, tad būtu izdzīvojis, iespējams. Otrs virziens, kas varētu izdzīvot centrā ir ļoti lepni restorāni, kas savu vietu tirgū jau ir iekarojuši. Ienākt no jauna šajā biznesā patlaban ir ļoti grūti, pieņemu, nereāli.
Labi – Rīgas centrā bistro un dārgie restorāni. Ko tur iesākt kopumā?
Māris Laukalējs: Jautājums, ko darīt Rīgas centrā, musuprāt, ir numur viens. Par ēdināšanu ir skaidrs, ka viss ir slikti. Varētu būt mazi veikaliņi, bet tie visi ir aizgājuši uz tirdzniecības centriem. Biroju situācija pandēmijas laikā arī pasliktinās. Rīgas domei vajadzētu sanākt kopā ar nozaru pārstāvjiem un izdomāt kāds ir plāns, ko darīt ar Rīgas centru, kāda ir kopējā attīstības vīzija. Pieņemtie lēmumi šobrīd ir individuāli un nesaistīti. Piemēram, Čaka ielā vispirms uztaisa divas velojoslas, pēc tam vienu novāc. Nav kopēja plāna. Cilvēki iet prom no Rīgas centra, uz Mārupi, uz Ādažiem un ies vēl vairāk.
Aigars Šmits: Arī veikaliem vajag plūsmu. Kas notiek runājot par pilsētas centru, ko plāno? Runā, kā atvieglot pilsētas centru no automašīnām un potenciālais risinājums ir tās vienkārši neielaist centrā. Tā Rīgas centrs vienkārši nomirs! Nevienam te īpašumu nevajadzēs. Turēt īres namus, lai dzīvokļus izīrētu studentiem? Cik students var samaksāt? Par kopējo plānu runājot, visu laiku tiešām notiek tādi kā sociālie eksperimenti. Kāda būs reakcija, kā tas darbosies? Vai tiešām Čaka ielas velojoslas nevarēja sākumā izdomāt?
Māris Laukalējs: Rīgas centram ir vajadzīga kompleksa programma. Visapkārt ir lielas, tukšas daudzdzīvokļu mājas. Arī šajā jomā vajag risinājumu. Lai tur būtu īrnieki ir vajadzīgs risinājums!
Aigars Šmits: Kaut vai ārpus centra, nav jau neviena sakārtota vieta Rīgas teritorijā, kur var būvēt privātmājas un justies līdzīgi kā Ādažos vai Mārupē, lai gan varētu būt! Saprotams, ka runājot par pilsētas centru mēs runājam par dzīvokļu īrniekiem vai īpašniekiem. Tieši centrā visnozīmīgākais faktors ir automašīnas stāvviets, citādi pilsētas centrs var cerēt vien uz studentiem kā dzīvokļu īrniekiem. Tur, kur pilsētas centrā ir atrisināts stāvvietu jautājums, tur mašīnas stāvvieta maksā no 20 tūkstošiem eiro līdz 50 tūkstošiem eiro un tādu vietu ir maz.
Kā kompānija tirgojat dzīvokļus jaunajos projektos. Cik šobrīd ir jāpelna, lai varētu sākt domāt par dzīvokļa iegādi? Vidējā alga mums šobrīd ir ap 1300 eiro mēnesī, pirms nodokļu nomaksas.
Aigars Šmits: 1000 uz rokas ir par maz. Pat 1500 uz rokas vēl ir par maz. Jaunajā projektā patlaban pērkot dzīvokli runa ir par ģimeni, kur abi ģimenes locekļi pelna aptuveni 2000 eiro uz rokas. Tad var sakrāt pirmajai iemaksai un pēc pirkuma 30% no ieņēmumiem atlicināt maksājumiem ik mēnesi. Tas arī ir pie noteikuma, ka nav jau līzingi uz mašīnām, pāris bērni, suns, kaķis un citi ikdienas sīkumi, kas patiesībā paņem lielu daļu ienākumu.
Runājot par izmaksām - Nekustamā īpašuma nodokļa plāns nekur nav pazudis!?
Aigars Šmits: Jā. Paldies Dievam, tas ir iesaldēts līdz 2025. gadam, bet šis laiks pienāks drīz. Kā notiks šī pielīdzināšana tirgus cenām? Ņems salīdzinošos darījumus un ja nodokļa likme nemainīsies, dzīvokļus Rīgas centrā metīs pakaļ. Šī nodokļa reforma var izvērsties par kārtējo Latvijas traģēdiju, ja nodokļa likmes netiks mainītas. Es ceru, ka saprāts uzvarēs. Pēc loģikas jau ir pareizi, ka pielīdzina tirgus cenai, bet ir jābūt saprotamām Nekustamā īpašuma nodokļa likmēm. Ir likme 0,2%, 0,5%, ir 1,5%. Kāpēc? Tad, ja uz SIA nopirkts, tad uzreiz 1,5%! Ar ko šis dzīvoklis atšķiras no tā, kas ir uz privātpersonas vārda? Es ceru, ka notiks vēl diskusijas ar nozari un plaša apspriešana, nevis Finanšu ministrija kopā ar Zemes dienestu pieņems lēmumu, ka darām tā un punkts.
Māris Laukalējs: Par kadastrālām vērtībām visus informēja, bet par nodokļu likmēm jautājums palika. Jautājumu par nodokļu likmēm nespēja sakārtot. Nav jāstāsta par dārgo Rīgu. Pie tām likmēm, kas tika piedāvātas, jebkura privātmāja, kas ir Mārupē, Ādažos vai Engurē saņemtu pamatīgu nodokļa pielikumu.
Vai šī nenoteiktība, kad nav skaidrība par nodokļiem nākotnē, rada stresu nekustamo īpašumu tirgū?
Aigars Šmits: Noteikti rada. Latvijā daudzas lietas nevar prognozēt. Vai kāds varēja prognozēt pērnā gada elektrības cenas lēcienu? Ne reizi vien esam kopīgi domājuši par ietekmi uz īres tirgu.
Lai būtu, parejam pie komunālajiem maksājumiem un īres cenām. Vai cilvēku ienākumi aug pietiekami ātri, lai segtu visus izdevumus?
Aigars Šmits: Īres tirgū ir tā - cilvēkam ir konstants naudas apjoms, ko viņš var tērēt dzīvoklim. Īre un komunālie maksājumi, vai arī kredīts un komunālie maksājumi, kopā ņemot. Ja strauji paaugstinās komunālie maksājumi, tad loģiski ir spiediens uz īres cenām. Maksājumus par siltumu, elektrību, atkritumu izvešanu un visu citu nav iespējams samazināt. Kādi tie ir, tādi ir! Loģiski, ka, lai saglabātu iespēju cilvēkam tikt galā ar rēķiniem ir jāsamazinās īres maksai.
Māris Laukalējs: Līdz šim īre bija divas trešdaļas, komunālie viena trešdaļa. Ja to uztveram par izejas konstanti un šobrīd komunālie maksājumi rupji runājot jau sastāda divas trešdaļas no starta summas, tad, lai kopējais mājokļa maksājums kaut cik paliktu iepriekšējos rāmjos īrei jāsamazinās. Cilvēku maksātspēja neaug tik strauji kā izmaksas visās nozarēs.
Cita starpā - vai cilvēki no Ukrainas ir meklējuši dzīvokļus īrei?
Aigars Šmits: Ir bijis pirmais klients, kurš meklēja dzīvokli īrei. Tā bija pirmā kara diena!
Jaunie projekti, kādas patlaban cenas par kvadrātmetru, kāda nākotnes tendence?
Aigars Šmits: Uzsāktajos jaunajos projektos pārdošanas cenas tiek prognozētas ap 2200 eiro par kvadrātmetru. Te runa par ekonomklases mājokļiem. Piedāvājumus zem 2000 eiro par kvadrātmetru praktiski nav iespējams atrast.
Māris Laukalējs: Vēl pērnā gada sākumā runājām par 1500 līdz 1600 eiro par kvadrātmetru. Šobrīd 2000 ir zemākais piedāvājums līdz pat 2900 eiro par kvadrātmetru.
Kā prognozējat pārdošanas dinamiku?
Aigars Šmits: Ar to daudzviet varētu būt problēmas. Jāņem vērā, ka katrs mēnesis, kas pārdošanā ievelkas nes zaudējumus, jo kapitāls maksā naudu. Tas mani dara bažīgu! Vēl nesen bija seminārs, kurā stāstīja, ka jāsāk pierast pie jaunā lēti – kas ir 2000 eiro par kvadrātmetru. Pat gads nav pagājis kopš šīs sarunas, kad jaunais lēti ir par 400 vairāk.
Igaunijā un Lietuvā dzīvokļi maksā vēl dārgāk!
Aigars Šmits: Taisnība, mēs esam naski salīdzinātāji. Igaunijā līdzīga līmeņa projektos dzīvokļi maksā sākot no 3000 eiro par kvadrātmetru un vairāk. Lietuvā viss izpārdots par labām cenām. Ķeza jau ir, ka Latvijā nav šīs pārdošanas dinamikas pat pie zemākas cenas.
Māris Laukalējs: Neapšaubāmi, ka viens no šiem dzinuļiem, kas cenu dzen uz augšu arī Latvijā ir tuvākās kaimiņzemes, Lietuva un Igaunija. Nesen Klīversalā, jaunajā projektā atbrauca igaunis un rezervēja pārdesmit dzīvokļus. Pēc šīs rezervācijas cena pieauga par 20% līdz 30%. Saprotams, ka atbraucot no Igaunijas cilvēks redz labu cenu par līdzvērtīgu produktu. Šis apstāklis dzīvokļu pārdošanas cenu ietekmē neievērojot Latvijas cilvēku pirktspēju.
Rīgas centrs, kāda ir dzīvokļa cena renovētā mājā pilsētas centrā? Ir taču dārgāk?
Māris Laukalējs: Sākot no 3500 eiro par kvadrātmetru. Tomēr ļoti daudz ēku stāv tukšas. Ir jādomā, kā panākt, ka mājas tie rekonstruētas, kā arī sistēmai kā panākt, ka centra mājās cilvēki dzīvo, nevis stāv tukši dzīvokļi. Īres maksas ir augstas un šobrīd tās ir grūti samaksāt, ievērojot pieaugošos komunālos maksājumus. Pagaidām, kamēr nav nekādu atbalsta plānu īpašnieki vienkārši cer namus pēc iespējas ātrāk un izdevīgāk pārdot, bet tas nerisina pamatproblēmu, ka centrā nedzīvo cilvēki.
Biroji Rīgas centrā – vecajās ēkās samazinās, kas notiek tālāk?
Māris Laukalējs: Jā, tas ir papildu pienesums šajā īres tirgū, jo visticamāk, ka pieprasījums pēc vecā tipa birojiem nebūs tik liels, bet pārbūvēt vieglāk ir par dzīvokļiem. Vēsturiski jau daudzviet šīs biroju ēkas arī ir bijušas īres nami. Kādreiz, kad pilsētas centrā būvēja namus, tos būvēja ar vienu mērķi, nopelnīt. Dzīvokļus sākotnēji nepārdeva. Nami tika būvēti, lai izīrētu. Īre bija pietiekami rentabls pasākums. Tagad tas tā nav.
Latvija uz kopējā Eiropas fona, runājot par nekustamā īpašuma iegādi un izīrēšanu, īpaši izceļas. Proti, esam otrajā vietā aiz Luksemburgas attiecinot īres cenu pret mēneša pirkuma izmaksām. Skaitļos, 2021. gadā Luksemburgā dzīvokļa īre bija ap 3000 eiro mēnesī, bet mēneša pirkuma vidējās izmaksas virs 4500 eiro mēnesī. Diference virs 51%. Latvija ir otrajā vietā ar atšķirību 42%, lai arī absolūtie skaitļi ir mazāki. Ko tas nozīmē?
Māris Laukalējs: Pirmais, kas te jāpaskaidro ir pati vērtēšanas sistēma. Mums ir trīs vērtēšanas veidi. Ir izmaksu pieeja un te vērtē cik maksā zeme, cik ēkas uzbūvēšana. Otra metode ir salīdzinošo darījumu metode, ko visi pielieto, ko satur arī Jūsu jautājums. Trešā metode ir izejot no ienākumiem. Jā, mums šobrīd milzīga starpība starp pārdošanu, ja palūkojamies uz jaunuzceltu ēku un ievērojami mazāka vērtība pēc ieņēmumu metodes. Proti, jebkurā vietā Latvijā mēs varam uztvert jaunbūvi kā pārdodamus dzīvokļus vai arī kā izīrējamas platības. Šajā otrajā sadaļā runājot par īri, ēkas vērtība ir par 30% līdz 40% zemāka.
Aigars Šmits: Nupat bija praktisks piemērs. Jaunbūve pēc salīdzinošo darījumu metodes bija 1600 eiro par kvadrātmetru vērta. Pēc ieņēmumu metodes, cik būtu iespējams nopelnīt izīrējot, ir 1100 eiro uz kvadrātmetru.
Māris Laukalējs: Vai Luksemburgā vai Latvijā šīm divām metodēm ir jādod aptuveni līdzīgi rezultāti, bet tā nav un dažādās valstīs tam ir dažādi iemesli, jo situāciju ietekmē desmitiem faktoru.
Aigars Šmits: Praksē jau mēs redzam rezultātus. Būvnieki redz, ka pārdot nevarēs un gudro par izīrēšanu. Kad tiek nosaukta izīrēšanas cena, tad pretī saka, ka vajag divreiz vairāk, bet tirgus šajā segmentā to nedod. Tas pats ir par birojiem, prasa 24 eiro īri par kvadrātmetru. Kādai ir jābūt biznesa rentabilitātei, lai šo cenu maksātu? IT sektors to var, vēl daži izņēmumi, bet pārsvarā nevar.
Nav jau noslēpums, ka turpmākajos gados plānojam Rīgā sabūvēt ap 200 tūkstošus kvadrātmetru jaunā tipa biroju telpas. Kādas ir prognozes?
Aigars Šmits: Ir grūti šobrīd kaut ko prognozēt.
Māris Laukalējs: Mēs šobrīd esam atteikuši vērtēt biroju telpu jaunās ēkas vairākiem ārvalstu investoriem. Tās cerības, ko viņi lolo visticamāk nepiepildīsies. Šobrīd ir tā, ka lielajiem izīrētājiem lielais klients, kas paņems vairākus tūkstošus kvadrātmetru par 20 eiro kvadrāmetrā pa pāris gadiem viens parādās.
Kā lietuviešiem ir izdevies uzbūvēt un piesaistīt klietntus tik lielām platībām pēdējos trīs gados?
Aigars Šmits: Nezinu. Iespējams, lētākas būvizmaksas, iespējams, tika piesaistīti lieli starptautiski klienti. Bet pie mums nenāk, jo nav īsti ko piedāvāt! Kāpēc būvē pie mums? Iespējams, ka tas ko uzbūvēs šodien, pēc gadiem būs jaunais lēti, jo būvniecības izmaksas strauji aug. Mēs jau visi ceram uz ārvalstu uzņēmumiem, kas šeit nāks un nomās. Tepat Rīgā mums ir izcils piedāvājums par 24 eiro kvadrātmetrā birojiem. Līdzīga visā Baltijā un Somijā nav. Līdzīgi biroji citviet maksā ap 100 eiro par kvadrātmetru. Runājām vēl pirms Covid-19 pandēmijas. Nav šobrīd izīrētas telpas! Sākumā esam sliktie vērtētāji, kas neprot noteikt cerēto ienākumu, bet mēs esam reālisti. Paiet pāris gadi un situācija parāda to, ko teicām.
Māris Laukalējs: Par investīcijām nekustamajā īpašumā šodien Latvijā runājot ir jāizdala diva tipa investīcijas. Vienā gadījumā ir runa par aizņemtu kapitālu būvniecībai, citā tiek ieguldīta pašu nauda. Tas pats Maxima īpašnieku loks. Viņiem ir milzīga pašu nauda, kas nav aizņemts kapitāls. Runa šajā gadījumā nav tik daudz par lieliem peļņas rādītājiem, kā par naudas ieguldīšanu pēc būtības. Tas, ko šobrīd iegulda nekustamajā īpašumā, tā būvniecībā, pēc laiciņa jau lētāks nekļūs, ja raugās no izmaksu viedokļa. Ja paraugāmies uz Jūrmalas ekskluzīvo dzīvokļu kompleksiem, kas arī ir piepildīti labi, ja uz pusi un esmu runājies ar šiem attīstītājiem. Viņus nemaz neinteresē pārdošana tūlīt un šodien. Tā ir investīcija, lai saglabātu kapitāla vērtību vispār.
Aigars Šmits: Bulduru prospekts ar laiku garāks nepaliks un tādēļ tās ir labas investīcijas. Tas īpašums būs likvīds arī pēc 15 gadiem. Protams, ir iespējamas nekustamo īpašumu cenu svārstības, bet tās izmaiņas pret naudas vērtības izmaiņām uz slikto pusi ir daudz mazākas. Saprotams, ka tā pareizā vērtība īpašumam ir tā, kas pasaka cik ar to varēs nopelnīt, bet tas ir svarīgi tikai tad, ja runājam par aizņemtu kapitālu. Runājot par pašu kapitāla saglabāšanu patlaban investīcija, pat krietni pārmaksājot par īpašumu labā vietā, ir attaisnojama, jo motivācija ir cita. Ir arī cits aspekts, mūsu pašu uzņēmējs, šobrīd būvē turpat tukšā vietā. Prasu, kādēļ? Tā arī atbildēja, ka būvē, lai vietu attīstītu. Pirmās ēkas uzceļ un tad lēnām skatās uz attīstību. Par šo pirmo būvi teritorijā viņš apzinās, ka peļņas nebūs. Cita lieta ir, ja nāk iekšā pensiju fonds, tad ir jautājums vai tas nopelnīs to, ko naudas īpašnieki vēlas.
Kā tad ar šādu īpašumu vērtējumu? Būvizmaksas arī Zilupē ir tās pašas!
Aigars Šmits: Ja runa ir pašu līdzekļiem, tad mūsu atbilde ir – būvējiet kaut Zilupē, tikai neprasiet īpašuma vērtējumu pēc mūsu nosauktajām metodēm, kuras diktē tirgus. Būs tā, ka ieguldījums būvniecībā būs 200 tūkstoši, bet mājas vērtējums būs 50 tūkstoši eiro.
Kā tad ar mūsu reģioniem? Arī Aizputē, Smiltenē vai citās mazpilsētās vajadzētu būvēt, bet banku atsaucība ir stipri rezervēta runājot par kredītiem?
Māris Laukalējs: Nav jau tā, ka bankas kredītu nedotu. Tās prasa īpašuma vērtējumu. To jau ko Aigars teica, 200 tūkstoši par privātmāju būs gan Mārupē, gan Zilupē, bet tirgus vērtība vienā vietā būs tuvu būvniecības izmaksām, bet citā ļoti tālu no tās un banka nedos kredītu zem tirgus vērtības. Te ir āķis!
Kādas ir īpašumu cenas reģionos, ja runājam par pilsētām? Vēl pirms gadiem četriem, pieciem situācija bija visnotaļ raiba un otrreizējā tirgū dzīvokļiem bija zemas cenas.
Māris Laukalējs: Patlaban uz situāciju raugos pozitīvi, jo visās reģionu lielajās pilsētās nekustamo īpašumu cenas ir augušas. Valmiera, Limbaži, Cēsis, Smiltene, tur dzīvokļu cenas tuvojas Bolderājas dzīvokļu otrreizējam tirgum.
Aigars Šmits: Te arī parādās būvniecības starta iespējas. Brīdī, kad kādā vietā dzīvokļu otrreizējā tirgū dzīvokļa vērtība sasniedz būvizmaksas ir vērts domāt par jaunu māju būvniecību. Tas ir labs kritērijs. Šobrīd Bolderājā otrreizējā tirgū dzīvoklis maksā 700 eiro par kvadrātmetru. Būvizmaksas šobrīd man zināmā pārdodamā projektā ir 1280 eiro uz kvadrātmetru. Pie šīs šķēres arī redzams, kādēļ bankas negrib dot kredītus dzīvokļu būvniecībai reģionu pilsētās. Tepat Ādažos dzīvokļu tirgus vērtība nav tie 2000 eiro par kvadrātmetru, bet būvizmaksas ir tās pašas. Tajā pašā laikā, ja investoram ir nauda un viņš nolemj riskēt un celt, piemēram, 30 dzīvokļu māju Valmierā, tad iespējams, ka arī pircēji, kas maksātu 2000 eiro par kvadrātmetru atradīsies. Īsāk sakot, banka dod kredītu tur, kur tirgus vērtība sedz kredīta apjomu un diemžēl, pat Pierīgā tirgus vērtība nesasniedz vajadzīgo robežu, lai arī iespējams, ka pieprasījums ir.
Māris Laukalējs: Tas, ko neteikti par reģionu pilsētām jāpasaka, ka vismaz vienu jauno projektu var būvēt, pircēji būs. Bez bankas kredīta, protams. Te nav runa par 100 dzīvokļu mājām, bet 20 līdz 30 dzīvokļu mājas var celt. Katrā no šiem reģioniem var to darīt. Peļņas maržas gan būs nelielas, 2% līdz 3%.
Liepāju un Ventspili izlaidāt, kas ar šīm pilsētām?
Māris Laukalējs: Ar Liepāju viss ir labi, tirgus ir augšupejošs. Ventspilī ir sliktāk. Šobrīd nekas nav zināms par jauniem projektiem. Liepājā ir cenu lēciens. Piemēram, pirms gadiem pieciem vēl Liepājas Karostā dzīvokļus pārdeva par 5000 līdz 7000 eiro gabalā, tad šobrīd cena par kvadrātmetru sasniedz 400 eiro līdz 500 eiro. Centrā, rekonstruētās mājās, cena par kvadrātmetru sasniedz 1000 eiro par kvadrātmetru.
Daudzās biznesa nozarēs ir bijusi pandēmijas ierobežojumu ietekme, kā bija nekustamo īpašumu tirgū tieši runājot pa segmentiem, piemēram, par dzīvojamo fondu?
Aigars Šmits: Pilnīgi noteikti nav bijusi negatīva ietekme, ja runājam par dzīvokļu tirgu. Kopumā, jau mēs ļoti daudz dzirdam par tām nozarēm, kur klājās slikti, kas pret kopējo ekonomikas apjomu ir salīdzinoši neliela daļa. Bankās veidojas lieli iedzīvotāju uzkrājumi.
Māris Laukalējs: Jā, sākām jau par Rīgas centra kafejnīcām un birojiem, kur bija negatīva ietekme, bet dzīvokļu tirgū efekts bija tieši pretējs. 2020. gada pavasrī trīs mēnešus tirgus kļuva nedaudz pasīvs, bet sākot jau no vasaras un visu 2021. gadu dzīvokļu tirgū bija liela aktivitāte, pie kam ar augošu tendenci. Tāpat arī citos tirgus segmentos ir dažādi gājis. Piemēram, lielām viesnīcām klājās grūti, bet maziem viesu namiem lauku teritorijās veicās labi, kas ietekmēja cenas. Lauksaimniecības nozarē klājās labi, ražošanā daudzās sfērās klājās labi un tam sekoja nekustamo īpašumu cenas. Ja ņemam vērā, ka lielā daļā ekonomikas peļņa ir bijusi, strādājošie ir pelnījuši naudu, tad otra puse ir, ka citur jau naudu nav kur tērēt. Cilvēki nebrauca ceļojumos, nebija plašas izlaides iespējas un daudzi domāja par dzīvokli, māju, lielākiem remontiem savos īpašumos.
Ja pavērojam kreditēšanu, tad redzams, ka bankas pēdējos gados palielinājušas kredītportfeli tieši privāto klientu segmentā, jo sevišķi izsniedzot hipotekāros kredītus. Vai mums ārtējais burbulis nedraud?
Māris Laukalējs: Kopējais darījumu skaits pret Latvijas iedzīvotāju daudzumu ir ļoti neliels. Proti, kopumā, tie, kas pērk īpašumus attiecinot pret visu iedzīvotāju skaitu ir maz.
Aigars Šmits: Uzbūvē gadā 2000 jaunus dzīvokļus visā Latvijā. Tas ir ļoti maz! Latvijā nav pazīmes burbulim vai pat pamats kaut kādam stresam, protams, ja neņemam vērā pasaules notikumus, kurus gada sākumā neviens prognozēt nevarēja. Šobrīd otrreizējā dzīvokļu tirgū cena par kvadrātmetru vidēji ir 920 eiro. 2007. gadā cena bija 1620 eiro par kvadrātmetru. Burbuļa te nav. Likumi ir sakārtoti, kredītu uz pašizdotas izziņas pamata nevar dabūt, viss ir ļoti stingri. Visām bankām portfeļi ir likvīdi. Ir vienoti kredītu izsniegšanas reģistri, utt. Īsāk sakot, pamata satraukumam nav.
Par Ukrainas kara ietekmi, ir apsvērumi?
Aigars Šmits: Nav iespējams prognozēt, kā konflikts attīstīsies un ar ko beigsies, tādēļ būs līdzīgi kā ar pandēmiju, būs neliels nogaidīšanas periods. Tajā pašā laikā būs bēgļi, kuriem vajadzēs dzīvojamās platības. Jautājums vai tās meklēs uz pusgadu vai meklēs ilgtermiņa risinājumus. Izteikt konkrētas prognozes būtu pārgalvīgi, bet darījumi notiks, jo dzīve nav apstājusies. Tas, kas ir skaidrs, investori mazliet piebremzēs un paskatīsies, kas notiks reģionā kopumā. Ja 2000 kilometru šķiet daudz, tad var paskatīties kartē un saprotams, ka konflikts ir tepat blakus un tieši tā uz situāciju skatās investors. Tajā pašā laikā nav pamata satraukties par milzīgām cenu svārstībām nekustamo īpašumu tirgū, jo šobrīd nav milzīgu neuzbūvētu projektu. Jaunie projekti vēl aizvien tiek pārdoti būvniecības stadijās un tas ir pareizi. Tā ilgtermiņa baža kopumā ir pavisam citā apstāklī!
Par ko mums jāsatraucas?
Aigars Šmits: Pēc statistikas datiem pērn Latvija ir zaudējusi gandrīz 1% iedzīvotāju. Ir bijusi zemākā dzimstība pārskatāmā laika periodā un augstākā mirstība pēdējā laikā. Mīnus 17 tūkstoši iedzīvotāju. Tas nozīmē, ka kaut kāds daudzums īpašumu atbrīvojas. 10 tūkstošus iedzīvotāju ir zaudējusi tieši Rīga. Aizbraukšanas skaitļus mēs vēl neredzam. Mēs gribam attīstīties, bet potenciālais nodokļu maksātājs nedzimst! Šī ir ilgtermiņa baža, par ko jādomā šodien.
Māris Laukalējs: Visā pasaulē ir raksturīgs nekustamo īpašumu cenu cikliskums. Mums Latvijā ir viens liels kritums 2008. gadā un tad lēna augšupeja līdz šodienai nesasniedzot 2007. gada līmeni. Esam sanieguši aptuveni 60% no 2007. gada nogales cenas otrreizējā tirgū. Lietuvā un Igaunijā kritums bija krietni zemāks un viņu patreizējā cena otrreizējā tirgū jau virs 2007. gada cenas otrreizējā tirgū.
Aigars Šmits: Jau 2016. gadā Tallinā otrreizējā tirgū otrreizējā tirgū dzīvokļi maksāja virs 1600 eiro par kvadrātmetru. Viņi starp citu jau toreiz runāja par burbuli un krīzi, bet nekas tāds nav pienācis.
Būvniecības izmaksas jau mazākas nepaliks. Secinājumi?
Aigars Šmits: Tas ir apstāklis, no kā izvairīties nevaram. Būvmateriālu cenas nosaka pasaules tirgus. Pat ja kaut ko ražojam tepat, tad nav nozīmes to Latvijā pārdot lētāk nekā Zviedrijā. Atslēgas vārds ir pirktspēja, tādēļ atliek vien novēlēt visiem labu biznesu, lai var iegādāties jaunus dzīvokļus. Tas kāda būs šo jauno projektu pārdošanas dinamika jaunajā 2400 eiro par kvadrātmetru cenu kategorijā ir nākotnes jautājums.
Māris Laukalējs: Jo dārgāks ir cenu segments, jo mazāks tajā darījumu skaits! Tas ko vajadzētu saprast attīstītājiem, nevajag likt nesamērīgus pieaugumus. Ir labi sarēķināt, ka šobrīd projekts atmaksājas un nelielu atlikumu pēc pāris gadiem varēs pārdot ar peļņu. Uzliekot jau sākotnēji neadekvātu peļņu var radīt problēmas jau būvniecības procesā. Pēkšņi parādās papildu apstākļi, kā tas nupat notika. Flīzes, parkets, apdares materiāli, armatūra, viss palika dārgāks. Tā turpināsies vēl kādu laiku, transports, materiāli, darbaspēks, viss paliks dārgāks. Ielikt nesamērīgu peļņu, nozīmē riskēt ar pārdošanas dinamiku, proti, kopējo dzīvokļu izpārdošanas laiku. Tīri praktisku piemēru atceros, Jūrmalā vērtēju vienu no dārgākajiem projektiem, prognozējot, ka viņi dzīvokļus pārdos septiņos gados. Paši cerēja to izdarīt trīs gados. Šobrīd projektā vēl aizvien ir kādi 20 nepārdoti dzīvokļi. Tolaik varēja uz daudz ko cerēt, jo saruna notika 2008. gada sākumā. Bija uzturēšanās atļaujas, bija labas cenas, tomēr apstākļi darīja savu.
Vai Ukrainas bēgļi kaut īstermiņā varētu risināt Latvijas attīstības galveno sāpi – iedzīvotāju skaita samazināšanos?
Aigars Šmits: Pilnīgi noteikti, tikai ir jābūt maksimāli atvērtiem. Tas, kas notika līdz Krievijas iebrukumam bija nepieņemami. Mums vajag strādniekus, bet politika ir bremzējoša. Strādājošos ieved kaut kādas Polijas aģentūras un mūsu uzņēmumi tā kā nomā darbaspēku. Šobrīd ir iespēja piesaistīt cilvēkus, parādīt, ka šeit var labi dzīvot un iespējams daudzi šeit arī paliks. Nevar par iedzīvotāju skaita problēmu domāt kategorijā – domāsim, kad problēma pienāks. Tā jau ir un ļoti asa. Mēs sakām, ka būvēsim veikalus, birojus, dzīvokļus un visu ko citu, bet kam to darīsim. Tādēļ šodien ir jādomā par to kā mēs varam dabūt šeit cilvēkus. Tas ir stāsts no kā sākām sarunu. Par Rīgas centra kafejnīcām, par viesnīcām, par visu, kur vajadzīga cilvēku plūsma. Ja nav ko apkalpot, tad šādu biznesu nebūs un cilvēku būs vēl mazāk. Ja nebūs kur paēst un kur izklaidēties, nebūs intereses šeit dzīvot. Ir jātiek ārā no šī apburtā cilvēku zaudēšanas apļa, jo ātrāk, jo labāk.
Jānis Goldbergs ("Dienas Bizness")
27.04.2022.