Māris Laukalējs: Kadastrālo vērtību reforma ir sākta no otra gala

  • Īstenojot nekustamo īpašumu kadastrālo vērtību reformu, projekta vadīšana no atbildīgās institūcijas ir ļoti zemā līmenī un sākta no otra gala, uzskata “ARCO REAL ESTATE” valdes loceklis un vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs. Pēc viņa domām, par plānotajām izmaiņām ir jārunā kompleksi, jaunās kadastrālās vērtības sasaistot ar grozījumiem nekustamā īpašuma nodokļu likmēs.


“Kopumā ir labi, ka mēs cenšamies kadastrālās vērtības pietuvināt tirgus vērtībai, ko, starp citu, pirms vairākiem gadiem rosināja Latvijas Īpašumu vērtētāju asociācija, bet nedrīkst pieļaut situāciju, ka vismazāko tirgus izmaiņu gadījumā kadastrālās vērtības pārsniedz nekustamo īpašumu tirgus vērtību,” uzsver eksperts.

 

Lai gūtu priekšstatu par plānotajām izmaiņām, uzņēmumā “ARCO REAL ESTATE”, kura vērtētāji ikdienā veic dažādu nekustamo īpašumu vērtēšanu, apkopota informācija par mēneša laikā analizētiem īpašumiem, kā rezultātā atklājās šāda aina. Kopumā sērijveida dzīvokļu segmentā projektētās kadastrālās vērtības lielākoties nepārsniedz šī brīža tirgus vērtību, taču ir konstatēti izņēmumi ar 119. sērijas ēkām – tur, piemēram, neremontētu dzīvokļu projektētās kadastrālās vērtības pārsniedz tirgus vērtību. Tas, iespējams, saistīts ar ēku būvniecības gadu, jo tās būvētas salīdzinoši nesen, proti, padomju laiku pēdējos gados.

 

Runājot par dzīvokļiem jaunajos projektos, kopumā projektētās kadastrālās vērtības nepārsniedz tirgus vērtību, izņemot atsevišķus jaunos projektus, kas atrodas Rīgas vai tās apkārtnes perifērijā – vietās, kur īpašuma tirgus faktors neatstāj tik būtisku ietekmi, kā tas, piemēram, ir ar Rīgas lielāko mikrorajonu jaunajiem projektiem. Arī privātmāju segmentā nav konstatēts, ka jaunās kadastrālās vērtības pārsniegtu tirgus vērtību, ar novērojumiem dalās M. Laukalējs.

 

Analizējot lauksaimniecības zemi, šajā segmentā jaunās kadastrālās vērtības pārsvarā ir zem tirgus vērtības, bet ir arī izņēmumi. Neskatoties uz to, lauksaimniecības zemes kadastrālo vērtību pieaugums ir ļoti liels - tas ir palielinājies trīs vai pat četras reizes. Lai gan šo īpašumu projektētās vērtības nesasniedz tirgus vērtību, trīskāršais vērtības pieaugums un atbilstoši arī nodokļa pieaugums var būtiski ietekmēt lauksaimniecības uzņēmumu naudas plūsmas izdevumu daļu.

 

Turpretī segments, ko kadastrālo vērtību reforma skars visbūtiskāk, ir visu veidu komercobjekti jeb, vērtētāju valodā runājot, naudas plūsmas objekti. Šādi īpašumi galvenokārt jāvērtē ar ienākumu pieeju, ko saprotamu iemeslu dēļ šajā jaunajā kadastrālo vērtību noteikšanas modelī ietvert ir ļoti sarežģīti.

 

Izanalizējot tikai dažus Rīgas komercīpašumus, rodas skaidrs priekšstats, ka projektētās kadastrālās vērtības būtiski pārsniegs tirgus vērtību. Piemēram, biroju ēka Bauskas ielā (pašreizējā kadastrālā vērtība – 3,66 miljoni eiro, projektētā kadastrālā vērtība – 11,85 miljoni eiro, aptuvenā tirgus vērtība – 10,8 miljoni eiro), biroju ēka Blaumaņa ielā (pašreizējā kadastrālā vērtība – 3,55 miljoni eiro, projektētā kadastrālā vērtība – 12,3 miljoni eiro, aptuvenā tirgus vērtība – 9,4 miljoni eiro), ražošanas objekts Krustpils ielā (pašreizējā kadastrālā vērtība – 1,8  miljoni eiro, projektētā kadastrālā vērtība – 3,3 miljoni eiro, aktuālā pārdošanas cena publiskajā piedāvājumā – 1,9 miljoni eiro), Majoru vecā viesnīca, arhitektūras piemineklis (pašreizējā kadastrālā vērtība – 1,3 miljoni eiro, projektētā kadastrālā vērtība – 4,8 miljoni eiro, aktuālā pārdošanas cena publiskajā piedāvājumā – 2,5 miljoni eiro).

 

M. Laukalējs secina, ka modelis, ar kuru tiek noteikta projektētā kadastrālā vērtība naudas plūsmas objektiem, īsti nav pareizs. “Es saprotu, ka matemātiski izveidot komercīpašumu kadastrālās vērtības aprēķināšanas modeli ir ļoti grūti, bet šis ir tas gadījums, kad objektiem būtu jāpielieto tirgus svārstību koeficients,” uzskata ”ARCO REAL ESTATE” eksperts.

 

Ņemot vērā, ka jebkura īpašuma tirgus vērtība var būtiski mainīties pat īsā laika periodā, nekustamā īpašuma nodokli, pēc M. Laukalēja domām, nevajadzētu aprēķināt no pilnās kadastrālās vērtības, kas maksimāli pietuvināta tirgum, bet gan ieviest tirgus izmaiņu riska koeficientu, piemēram, privātmājām un dzīvokļiem tas varētu būt 0,85 apmērā, bet naudas plūsmas objektiem 0,6 – 0,7. Pretējā gadījumā eksperts pieļauj aktīvu tiesvedību no investoru puses, jo, pierādot, ka objektu ilgstoši nav izdevies pārdot par tirgus vērtību, kas ir zemāka par kadastrālo, valstij var nākties atpirkt šos īpašumus, kuriem pati noteikusi kadastrālo vērtību, kas nav atbilstoša tirgus situācijai, spriež M. Laukalējs.

 

Viņš prognozē, ka projektētās kadastrālās vērtības būtiski skars arī apbūves īpašniekus, kuru īpašumi atrodas uz citu īpašnieku zemes, jo lielākajā daļā gadījumu zemes nomas līgumi ir noslēgti, balstoties uz zemes kadastrālo vērtību. Tāpat var būtiski pieaugt ne tikai komercobjektu izmaksu daļa, bet arī daudzdzīvokļu ēku īpašnieku uzturēšanas izmaksas, kā rezultātā šo īpašumu tirgus vērtība var samazināties.

 

Neskaidrību rada arī tas, no kuras summas tiks aprēķināts valsts nodeva nekustamā īpašuma pārdošanas gadījumā. Līdzšinējā kārtība paredz, ka valsts nodevas aprēķinam par pamatu izmanto lielāko summu – kadastrālo vērtību vai pirkuma līgumā iekļauto darījuma summu. Pieņemot, ka šāda kārtība saglabāsies, valsts nodevas aprēķinam tiks izmantota jaunā kadastrālā vērtība, kas pārsniedz objekta tirgus vērtību, bet darījums reāli notiks par tirgus vērtību. Rezultātā pircējam par valsts nodevu būs jāpārmaksā tirgus situācijai neatbilstoša summa.

 

Skatoties uz radušos situāciju ap plānoto nekustamā īpašuma nodokļa reformu, vadītājs, kurš vairāk nekā desmit gadus ir starptautiska uzņēmuma valdes loceklis, secina, ka atbildīgās institūcijas kā šī projekta vadītāji procesu veikuši samērā bezatbildīgi. Viņaprāt, vispirms bija jāsāk ar vispārēju konceptu vai vīziju par nekustamā īpašuma nodokļu reformu (nodokļa likmes, valsts nodevas apmēri) kopumā. Un tikai pēc izsvērtas diskusijas ar nozares profesionāļiem un iespējamās aprēķinu kārtības korekcijas varētu publiskot projektētās kadastrālās vērtības.

 

Sagatavoja:

Dainis Guks

Mārketinga un sabiedrisko
attiecību vadītājs


28.07.2020.

Jaunākie piedāvājumi

Lasīt vairāk >
Pārdod māju
5 ist., 2 st., 170 m2
Jūrmala, Melluži
299 000 EUR
Lasīt vairāk >
Pārdod zemi privātajai apbūvei
2133 m2
Rīga, Maskavas priekšpilsēta
109 000 EUR
Lasīt vairāk >
Pārdod tirdzniecības telpas
5 st., 76 m2
Rīga, Teika
149 000 EUR
Lasīt vairāk >
Pārdod ražošanas telpas
2 st., 3329 m2
Kuldīgas novads, Keramika
109 000 EUR

Twitter

X

Nesen apskatītie objekti

&laqo; »
X

Pārdot vai iznomāt objektu