ARCO REAL ESTATE

• Авторы обзора рынка: член правления "ARCO REAL ESTATE", руководитель отдела оценки Марис Лаукалейс и специалист по оценке, аналитик Янис Дзедулис.

Односемейные частные дома

В 1-м полугодии 2023 года активность на рынке частных домов в Риге и ее окрестностях снизилась: по сравнению со 2-м полугодием 2022 года общее число сделок с частными домами уменьшилось на 29% (в 2022 году число сделок в целом уменьшилось на 23%). С свою очередь, по сравнению с 1-м полугодием 2022 года в первой половине этого года было зарегистрировано на 16% меньше сделок с частными домами. Наиболее значительно число сделок уменьшилось в окрестностях Риги.

В Риге цены на частные дома снизились – в 1-м полугодии цены сделок уменьшились в среднем на 5%. Цены на частные дома в окрестностях Риги имели тенденцию к росту. В 1-м полугодии этого года цены на частные дома в окрестностях Риги выросли в среднем на 2%. В 2023 году спрос на все виды частных домов в окрестностях Риги снизился во всех ценовых диапазонах, о чем свидетельствует сокращение числа сделок. Сократилось и число сделок с дорогими и эксклюзивными частными домами стоимостью выше 300 000 евро. По сравнению с 2022 годом число сделок с такими домами как в Риге, так и в окрестностях Риги уменьшилось. Самая высокая цена сделок с частными домами в окрестностях Риги в 1-м полугодии 2023 года была ниже, чем в прошлом году, а в Риге – выше, чем в прошлом году.

По сравнению с 2022 годом в этом году активность строительства новых частных домов не снизилась – в 1-м квартале выдано на 20% больше разрешений на строительство, чем в тот же период прошлого года. По сравнению с 4-м кварталом 2022 года количество разрешений на строительство меньше всего на 3%. Количество разрешений на строительство, выданных в прошлом году, в целом было меньше, чем в 2021 году.

В 2023 году односемейные жилые дома в основном строились для собственных нужд, а строительство частных домов с целью их последующей продажи в последнее время значительно сократилось из-за удорожания затрат на строительство.

Согласно данным Главного статистического управления затраты на строительство жилых домов продолжали расти и в 2023 году. По сравнению с 1-м кварталом 2022 года в течение года затраты на строительство новостроек выросли на 6%.

С учетом роста затрат на строительство в прошлом году выросли цены на частные дома. Это можно было отчетливо наблюдать в Рижском регионе. Рост цен на частные дома в окрестностях Риги в 2022 году существенно превысил рост затрат на строительство. В начале этого года затраты на строительство имели тенденцию к снижению (-0,4%), но несмотря на это цены на частные дома продолжали расти (+2%).

Частные дома в Риге

В 1-м полугодии 2023 года на рынке частных домов Риги наблюдались изменения: по сравнению со 2-м полугодием 2022 года число сделок уменьшилось на 15%, а по сравнению с 1-м полугодием прошлого года число сделок было на 29% меньше. Между тем, цены на частные дома в первой половине 2022 года немного уменьшились. В первой половине этого года цены на частные дома в Риге уменьшились в среднем на 5%.

В последние десятилетия число сделок с новостройками частных домов в Риге по-прежнему было достаточно небольшим – примерно 28% от общего числа зарегистрированных сделок. По сравнению с 2022 годом в Риге несколько увеличилось число сделок с новостройками частных домов. Новостройки в Риге строились в основном для собственных нужд и редко предлагались на продажу.

35% сделок с частными домами в Риге по-прежнему приходилось на ценовой диапазон до 50 000 евро – в этой ценовой категории большую долю составляли небольшие частные дома и садовые домики в Дарзини. Большинство сделок (77%) с частными домами в Риге было в ценовом диапазоне до 200 000 евро. За более высокие суммы число сделок было значительно меньше.

По сравнению с 2022 годом в этом году уменьшилось число сделок с частными домами на сумму более 300 000 евро. В первом полугодии зарегистрировано только 11 таких сделок, что составляет лишь треть от объема сделок 2022 года.

В течение первого полугодия были зарегистрированы только две сделки с частными домами на сумму более 700 000 евро (в предыдущие годы от двух до шести сделок в год). Самая высокая цена сделок с частными домами в Риге в первом полугодии была зафиксирована в центре Риги, по улице Стабу (2 400 000 евро). Следует отметить, что в 2022 году наибольшая сумма сделки составила 830 000 евро, а в 2021 году – 1 473 650 евро.

Самыми популярными районами частных домов Риги по числу сделок в 1-й половине 2023 года были Дарзини (20), Биерини (17) и Иманта (9). В этих районах было совершено 33% от общего числа сделок. В других районах Риги в первом полугодии было совершено менее 8 сделок.

Самым дешевым и богатым по числу сделок районом частных домов Риги, как и в предыдущие годы, были Дарзини. В этом районе много сделок было совершено с дачными или садовыми домами, к тому же суммы сделок были относительно небольшими. В 1-м полугодии 2023 года средняя цена сделок в Дарзини уменьшилась (-30%). Уменьшилось и число сделок с такими частными домами в Дарзини, в которых продажная цена превышала 100 000 евро. Если в 2022 году таких сделок было в общей сложности восемь, то в 1-м полугодии 2023 года было зарегистрировано лишь три такие сделки. Самые дешевые частные дома в середине 2023 года в Дарзини стоили от 40 000 евро, тогда как цены на предлагаемые частные дома превышали 200 000 евро.

Во втором наиболее богатом по числу сделок районе частных домов Риги – Биерини – в нескольких сделках цены превысили отметку в 400 000 евро. Биерини заняли второе место после центра Риги и по средней цене сделок.

В 2023 году самая высокая (средняя) цена сделок с частными домами была в центре Риги (370 783 евро). Достаточно высокой была средняя цена сделок с частными домами в Биерини. В других районах частных домов Риги средняя цена сделки была ниже 200 000 евро. В нескольких относительно дорогих районах частных домов, таких как Берги, зарегистрированные цены сделок были низкими, а средняя цена сделок не отражала истинный уровень цен в этих районах. В самом богатом по числу сделок районе частных домов Риги – Дарзини – средняя цена сделок была самой низкой (40 038 евро).

Анализируя структуру сделок по площади частных домов, можно сделать вывод, что наибольшую долю по-прежнему составляли частные дома площадью от 50 до 100 м². Больше всего жилых домов такой площади продано в Иманте. Число сделок с частными домами в категории площади от 100 до 150 м² также было большим, а именно 17% от общего числа сделок. Больше всего таких домов в 1-м полугодии зарегистрировано в Биерини. Достаточно много сделок также было совершено с частными домами площадью от 150 до 200 м². В этой категории площадей больше всего сделок произошло в Вецдаугаве.

В категории площадей до 50 м² больше всего было продано небольших домов в Дарзини, которые можно использовать только в летний сезон. В основном это дома советской постройки в Дарзини, а также в других районах частных домов Риги.

Самые востребованные частные дома площадью до 200 м² в целом составили 60% от общего числа сделок. Жилые дома площадью более 220 м² составили значительно меньшую долю, а именно 26%, что примерно соответствует показателям прошлых лет. В свою очередь, объем сделок с домами, площадь которых превышала 350 м², был сопоставим с 2022 годом – около 7% от общего числа сделок (всего в 2022 году было зарегистрировано 26 таких сделок). Сделки с домами такой большой площади совершались в Биерини, Межапарке, а также в других районах. В 1-м полугодии 2023 года не было продано ни одного частного дома, площадь которого превышала 500 м². Для сравнения: в 2022 году было зарегистрировано шесть таких сделок.

Частные дома в окрестностях Риги

В 2023 году активность рынка частных домов в окрестностях Риги снизилась. Согласно данным о сделках Государственной земельной службы число сделок в 1-м полугодии 2023 года было на 32% меньше, чем во 2-м полугодии 2022 года, и на 12% меньше, чем в 1-м полугодии прошлого года. Таким образом, число сделок с частными домами в этом году, вероятно, будет самым низким за последние годы.

Основными факторами, влиявшими на цену частных домов, были местонахождение, коммуникации, доступность общественного транспорта, использованные строительные материалы и внутренняя отделка. Цены на частные дома в 1-м полугодии имели тенденцию к росту, однако рост цен был не столь выражен, как в 2022 году. Уменьшение спроса на рынке было обусловлено удорожанием кредитов, с учетом того, что Европейский Центральный банк продолжал повышать ставку по основным операциям рефинансирования.  В первой половине 2023 года цены на частные дома выросли в среднем на 2%. Средняя цена сделок выросла до 702 EUR/м².

Большинство сделок с частными домами в окрестностях Риги по-прежнему совершалось на сумму до 50 000 евро. В первой половине 2023 года они составили 46% от общего числа сделок. В 2022 году в эту ценовую категорию также входило около половины сделок. В основном это были небольшие частные дома и садовые домики в бывших садоводческих кооперативах в Олайнском, Ропажском, Кекавском и Саулкрастском краях. Число сделок с частными домами было также достаточно большим в ценовом диапазоне от 50 000 до 100 000 евро. В этом ценовом диапазоне больше всего сделок было заключено в Саулкрастском и Адажском крае.

Намного меньше сделок было зарегистрировано в ценовом диапазоне от 100 000 евро. В этой ценовой категории было зарегистрировано 38% от общего числа сделок. В свою очередь, число сделок с частными домами, сумма которых превысила 350 000 евро, в 2023 году уменьшилось. В этой ценовой категории в окрестностях Риги зарегистрировано 11 сделок, а во второй половине прошлого года таких сделок было 20. По столь высоким ценам было много предложений домов, но в этом году все реже удавалось найти на них покупателей.

Число сделок с эксклюзивными частными домами (стоимостью более 500 000 евро) в первом полугодии уменьшилось. В прошлом году было зарегистрировано 12 таких сделок, а в первом полугодии этого года – только три. В свою очередь, только одна сделка в этом году превысила границу в 700 000 евро.

Самая высокая цена в сделках по продаже частных домов в окрестностях Риги в 1-м полугодии 2023 года достигла 730 000 евро. Сделка состоялась в Марупе, Марупском крае, однако это была довольно низкая цена по сравнению с 2022 и 2021 годами (в 2022 году самая дорогая сделка превышала два миллиона евро). За последнее десятилетие самая высокая цена сделки с частным домом была зарегистрирована также именно в 2022 году. Другие самые дорогие сделки с частными домами в первой половине 2023 года в основном были совершены в Марупском и Ропажском крае. В сделках свыше 400 000 евро преобладали эксклюзивные частные дома, построенные в последние годы, с высококачественной внутренней отделкой.

Самые высокие цены на частные дома в 2023 году были в Марупском крае, где цены сделок достигали 550 000 евро. Вторым самым дорогим по стоимости сделок местом в окрестностях Риги был Ропажский край, где цены на частные дома достигали 435 000 евро. В свою очередь, самые низкие цены были в Саулкрастском крае, где они достигали 225 000 евро.

Число сделок в крупнейших краях в окрестностях Риги в 1-м полугодии 2023 года было разным. Пропорционально наибольшее число сделок было совершено в Олайнском крае (19%), где сделки в основном заключались с жилыми домами, расположенными в бывших садоводческих кооперативах.

Относительно много сделок состоялось в Ропажском и Адажском крае (14%). В этих краях меньше доля садовых и дачных домов. 11% сделок было совершено в самом дорогом крае в окрестностях Риги – Марупском крае. В свою очередь, пропорционально наименьшее число сделок среди крупнейших краев в окрестностях Риги было заключено в Саласпилсском крае – 8% от общего числа сделок.

В 1-м полугодии 2023 года число сделок с частными домами в целом уменьшилось. По сравнению со 2-м полугодием 2022 года число сделок уменьшилось во всех краях в окрестностях Риги.

Больше всего число сделок сократилось в Адажском крае. В свою очередь, изменения числа сделок меньше всего затронули Олайнский край, где число сделок в этом году уменьшилось всего на 2%. В 2023 году самым богатым по числу сделок был Олайнский край, где за первое полугодие было совершено 95 сделок с частными домами. Меньше всего сделок было совершено в Саласпилсском крае – за полгода там было зарегистрировано 39 сделок с частными домами.

В 2023 году больше всего сделок было совершено с частными домами небольшой площади (50 – 100 м²) – число сделок составило 25% от общего числа. Наибольшее число сделок с домами этой площади было совершено в Олайнском районе, на территориях созданных в советское время садово-огородных кооперативов. В окрестностях Риги частные дома площадью от 150 до 200 м² также составили большую часть (18%) от общего числа сделок. Таким образом, можно сделать вывод, что самыми популярными частными домами в окрестностях Риги по-прежнему были дома площадью от 50 до 200 м². Число сделок с частными домами площадью более 200 м² было значительно меньше.

Число сделок с частными домами эксклюзивной площадью более 350 м² было примерно таким же, как в 2022 году. Доля сделок с такими домами в первой половине 2023 года составила около 4% от общего числа сделок (в 2022 году также 4%). В 1-м полугодии больше всего сделок с частными домами такой площади состоялось в Ропажском и Марупском крае.

16.08.2023.