-
Агента по недвижимости Карлиса Мейкшанса обоснованно можно считать самым отважным энтузиастом отрасли, с учетом того, что в конкурсе «Агент недвижимости 2016» 27-летний обладатель степени бакалавра в области экономики и управления был первым, кто представил на суд жюри видеопрезентацию объекта. Хотя в сфере торговли недвижимостью Карлис работает всего лишь год, это не остановило его от подачи заявки на участие в указанном конкурсе, в котором приняли участие лучшие представители этой профессии в Латвии. Карлис утверждает, что «успехи начинаются со смелости, которая дополняется планом и целенаправленными действиями».
Его прежний опыт работы тесно связан с отраслью: он по-прежнему работает в бизнесе по хозяйственному обслуживанию домов, консультирует предприятия по вопросам освоения структурных фондов Европейского Союза в рамках реновации и утепления многоквартирных домов, а также досконально разбирается в энергоэффективности серийной застройки в Риге. Чтобы выяснить, почему успешный предприниматель решил расширить свой профессиональный кругозор и начать работу в сфере недвижимости, на беседу мы пригласили любознательного и целеустремленного агента ARCO REAL ESTATE Карлиса Мейкшанса.
- Почему ты решил попробовать свои силы в торговле недвижимостью, учитывая, что ты до сих пор активно работаешь в сфере хозяйственного обслуживания и утепления зданий?
- Меня в работе агента привлекло неограниченное вознаграждение, когда зарплату не получаешь, а зарабатываешь пропорционально вложенному труду. Большую роль играет также работа с людьми. Когда безлично обеспечиваешь жильцам дома коммунальные услуги или рассчитываешь энергоэффективность здания, возникает ощущение хорошо сделанной работы. Однако те прекрасные мгновения, когда ты помог клиенту продать недвижимость, когда твою визитку ставят рядом со свадебной фотографией или фотографией с выпускного своих детей, или когда тебе говорят «спасибо» за сделанную работу, дают огромное чувство удовлетворения и мотивацию продолжать начатое.
- Известно, что вначале новым агентам приходится нелегко, поэтому многие отказываются от дальнейшей работы. Каким было твое начало?
- Я начал с приобретения квартиры на торгах. После изучения рынка и быстрого финансового подсчета я заложил свою квартиру в Риге, чтобы на торгах купить квартиру в Цесисе, в доме, для которого мы только что выполнили комплексную реновацию. Купил «кота в мешке»! Квартира была в столь плачевном состоянии, что пришлось поменять все, кроме окон и батарей. Чтобы выйти «сухим из воды», я вложил в квартиру все свои средства для проведения качественного ремонта. Последним этапом было продать квартиру за сумму, которая была бы как минимум на 5% выше рыночной цены. Квартира была удачно продана, а также удалось заполучить клиентов, которые хотели пользоваться моими услугами. В этот момент началось сотрудничество с ARCO REAL ESTATE и моя работа в качестве посредника на рынке недвижимости.
- Помогает ли полученная степень бакалавра управления и прежний опыт работы в посреднической сфере?
- Бесспорно. Главное, чему научили в университете – учиться и приспосабливаться к ситуации. Практический опыт следует получать на работе. По опыту работы в сфере хозяйственного обслуживания могу сказать, что, когда вы покупаете недвижимость, на самом деле вы покупаете соседей, с которыми будете вместе жить. Как говорится, хороший сосед ближе дальнего родственника. Самым масштабным проектом, в котором я участвовал, был заказ АО Rīgas Siltums «Прогнозы спроса на тепловую энергию и развития нагрузок централизованной системы теплоснабжения города Риги в период с 2014 года по 2024 год». Моей задачей было создание экономически обоснованных сценариев реновации типовой застройки в Риге и оценка их влияния на спрос тепловой энергии. После этого проекта знаю, как выглядят все серийные дома в Риге, знаю, что в среднем самыми неэффективными являются «хрущевки», а самыми эффективными – дома 104-й серии. В свою очередь, утепление зданий при столь низкой стоимости тепловой энергии окупится только для редких зданий в Риге. Поэтому жилой фонд в рижских микрорайонах и выглядит так же, как и тридцать лет назад, ведь экономически невыгодно реновировать здание в целях экономии тепловой энергии.
- Что, по-твоему, значит быть хорошим специалистом на рынке недвижимости?
- Хороший агент – как девиз конкурса «Агент недвижимости 2016» – человек, которому доверяешь. Люди не покупают недвижимость каждый день, приобретение недвижимости порой является самой важной покупкой за всю жизнь, на нее зачастую копят деньги, либо на протяжении многих лет возвращают заем. Хороший агент будет представлять своего клиента как самого себя и в пределах своей компетенции делать все, чтобы достичь поставленной цели. Если у агента есть клиенты, которые поручили ему проведение сделки, то это хороший специалист.
- В Латвии существуют сотни компаний, занимающихся посредничеством в сфере недвижимости. Какие причины побудили тебя выбрать ARCO REAL ESTATE?
- Аргументами в пользу выбора стали известность, репутация ARCO REAL ESTATE и хорошие отзывы. Компания, которая на латвийском рынке недвижимости успешно работает уже почти 20 лет, не может быть плохой. Для меня как молодого агента это была прекрасная возможность пополнить свои знания и опыт. Уже в первый день я понял, что здесь то место и те коллеги, с которыми я хочу работать.
- Занимаешься ли ты помимо обучения, которое предоставляет компания, и самостоятельным профессиональным совершенствованием? Каким образом?
- Конечно. Знание специфики отрасли – это то, почему нашими услугами пользуются, поэтому, чтобы по возможности скорее набрать компетенцию в качестве агента по недвижимости, я окончил вводный курс LANĪDA для посредников, а также совершенствовался на курсах продаж у Яниса Аудиянса (Smart Steam).
- В каком сегменте недвижимости ты специализируешься? Почему?
- Я специализируюсь на торговле жилым фондом в Риге. Это рынок, который я понимаю и на котором вижу себя по крайней мере в ближайшие пару лет. В Риге и ее окрестностях происходит 80% сделок с недвижимостью в Латвии, и, на мой взгляд, это самое лучшее место для молодого агента.
- Приходилось ли тебе, работая в отрасли достаточно недавно, сталкиваться с нелепостями, которые, по-твоему, следует изменить?
- Разработанная Советом присяжных нотариусов Латвии реформа сделок с недвижимостью, предусматривающая, что любую сделку по продаже недвижимости следует оформлять в виде нотариального акта, является одной из самых глупых инициатив, о которых только доводилось слышать. От этой реформы в выигрыше были бы только нотариусы. Я полностью поддерживаю возможность расторжения брака у нотариуса и то, что необходимо уладить нюансы по ходу сделки, но монополизировать все оформление договоров по недвижимости – это уже слишком. Как нотариус может заверить, что указанное в договоре соответствует факту, если он никогда не видел имущество в натуре? Было бы вполне достаточно, если бы нотариус после заверки закрепительного прошения делал запись в общем нотариальном реестре или направлял информацию в земельную книгу о том, что в отношении имущества подписано закрепительное прошение на конкретное лицо. Соответственно до закрепления права собственности в земельной книге недвижимость было бы невозможно еще раз продать.
С налогом на недвижимость больше проблем, чем пользы. Чтобы избежать многократного обложения доходов налогами, налог на недвижимость следует применять только к земле. Поясню, почему. Чтобы получить зарплату, житель платит трудовые налоги, чтобы построить дом, за товары и услуги дополнительно платится НДС, после сдачи в эксплуатацию следует уплатить госпошлину в размере 2%, а затем каждый год следует платить налог на недвижимость в размере 0,2 – 1,5% от стоимости имущества.
Если эта норма налога на недвижимость была бы упорядочена, то само собой разрешились бы многие актуальные проблемы, такие как лишение имущества из-за неуплаченных налогов, незакрепленная в земельной книге недвижимость, оставленная в наследство, глупое передекларирование между самоуправлениями для получения налоговых скидок, а также на сэкономленные деньги жители могли бы улучшать и поддерживать свое имущество в приличном состоянии.
Модели кадастровой оценки являются очень сложными. Формулы расчета состоят из шести – одиннадцати переменных, которые не образуют логической связи с рыночной стоимостью имущества. Более логично было бы использовать модель расчета, разработанную сертифицированными оценщиками недвижимости, где кадастровая стоимость соответствовала бы, например, 80% от рыночной стоимости недвижимости за прошлый год.
На рынке найма недвижимости в данный момент ситуация такова, что жилец квартиры имеет все права не платить и жить в недвижимости, а владелец квартиры не имеет никаких прав освободить ее. Нынешнее законодательство слишком социально благоприятно в отношении нанимателей, чем недобросовестные люди пользуются, не платят арендную плату и судятся или заключают фиктивные договоры найма. Чтобы у всех были равные права, следует вести реестр, в котором фиксировались бы отношения нанимателя и наймодателя. Эту функцию могла бы выполнять СГД, регистрируя нанимателей, проживающих в конкретной квартире. В таком случае за доходы от найма платились бы налоги, а не заключались бы фиктивные договоры найма задним числом, и люди, не являющиеся нанимателями, не имели бы права находиться в недвижимости.
- Какой ты видишь профессию агента по недвижимости в будущем? Каковы твои цели в этой отрасли?
Как сейчас у каждого человека есть свой семейный врач, автомеханик, банковский консультант, так в ближайшие десять лет у каждого человека будет свой риэлтор. Думаю, что популяризация профессии и просвещение людей в отношении того, кто мы такие и чем занимаемся, будет способствовать доверию клиентов.
В этом году планирую пройти риэлторскую сертификацию, собрать базу лояльных клиентов и продолжать профессиональный рост в качестве эксперта отрасли. У меня есть идея начать видеосъемки недвижимости. Изначальный план – при помощи короткого видеоклипа создать у покупателя настроение и представление о продаваемом объекте. Таким образом клиент будет максимально подготовлен, а также это позволит быстрее найти нужный объект и сэкономить время клиента.
- Какие у тебя хобби?
- По рабочим дням вечером я посещаю фитнес-зал, чтобы привести в порядок мысли и поддерживать себя в форме. В выходные стараюсь уезжать из Риги на отдых в сельскую местность или на море. Свежий воздух, вкусная еда, много солнца – и я счастлив.
02.06.2016.