-
Dzīvokļa pirkums nereti ir cilvēka vienīgais tik apjomīgs darījums dzīves laikā, tādēļ svarīgi, lai darījums notiktu bez sarežģījumiem un liekām raizēm. "ARCO REAL ESTATE" sniedz vērtīgus padomus, kas jāņem vērā pirms dzīvokļa iegādes.
Kas potenciālajām dzīvokļa pircējam būtu jānoskaidro, pirms dzīvokļa iegādes. Kam būtiski pievērst uzmanību, lai vēlāk nebūtu sarežģījumu un nepatīkamu pārsteigumu?
Dzīvokļa īpašuma pārbaude pirms tā iegādes ir diezgan komplicēta procedūra, īpaši tad, ja ar to nenodarbojas regulāri. Izvēloties iegādei konkrētu mājokli, var izdalīt divus būtiskākos kritērijus, kas pircējam palīdz izprast ar īpašumu saistītos riskus, proti, ir jāizvērtē dzīvokļa juridiskais un tehniskais aspekts.
Juridiskajā blokā ir divi svarīgākie jautājumi – īpašumtiesības, ja dzīvokli pārdod pats īpašnieks, un pārstāvības pamats, ja to dara pilnvarotā persona vai starpnieks.
Īpašumtiesību sadaļā jānoskaidro, vai pārdevējs tiešām ir dzīvokļa īpašnieks un vai īpašumu vispār drīkst atsavināt bez trešo pušu piekrišanas. Par trešo pušu iesaisti varētu būt runa gadījumā, ja tiesu izpildītājs uzlicis atsavināšanas liegumu, ja īpašums ir apķīlāts vai, piemēram, otrs laulātais nav devis piekrišanu īpašuma pārdošanai, tāpat jāatceras par Civillikumā noteiktajām pirmpirkuma tiesībām.
Savukārt, ja īpašuma pārdošanu realizē cita persona, jāizdala divi pārstāvības veidi, proti, dzīvoklis tiek pārdods ar pilnvarotas personas starpniecību vai ar nekustamo īpašumu aģenta palīdzību. Šajos pārstāvības veidos ir būtiska atšķirības: pilnvarotā persona uz universālpilnvaras pamata drīkst parakstīt ar dzīvokļa pārdošanu saistītus dokumentus, kamēr nekustamo īpašumu aģents, būdams vidutājs starp pārdevēju un potenciālo pircēju, nodrošina darījuma gaitas uzraudzību un sniedz profesionālas konsultācijas.
Tātad pilnvarotas personas gadījumā ir jāpārbauda viņa rīcības tiesiskais statuss – vai ir pilnvara un vai tā ir derīga.
Turpretī potenciālajam pircējam, sadarbojoties ar nekustamo īpašumu aģentu, kurš pārstāv dzīvokļa īpašnieku, pirms darījuma jāpārbauda, vai aģents ir reģistrēts Ekonomikas ministrijas Starpnieku reģistrā, jo tas starpniekam ir obligāts un likumā noteikts priekšnoteikums, lai sniegtu starpniecības pakalpojumu. Aģenta esamība starpnieku reģistrā vēl nav pilnīga garantija, ka pakalpojums būs kvalitatīvs, taču tas ir minimums, kas jāinspicē pircējam. Pārbaudot nekustamo īpašumu aģentu, būtiski ir pievērst uzmanību, kādu kompāniju viņš pārstāv un vai šis starpnieks ir sertificēts arī Latvijas Nekustamo īpašumu darījumu asociācijā. Ja aģents pārstāv atpazīstamu un ilgstoši strādājošu nekustamo īpašumu uzņēmumu un ir atrodams gan Starpnieku reģistrā, gan asociācijas reģistrā, sadarbību eventuāli var uzskatīt par kvalitatīvu un drošu.
Tehnisko jautājumu blokā jāpievērš uzmanība ne tikai dzīvokļa faktiskajam stāvoklim, bet arī dokumentiem, kas pilnvērtīgi atspoguļo dzīvokļa tehnisko pusi – apdari, plānojumu, platību, komunikācijas un citas ar dzīvokli saistītas lietas. Šādā veidā pircējam ir iespēja pārliecināties, vai dzīvoklī nav veikta nelikumīga pārbūve, kas nākotnē var izraisīt neparedzētus izdevumus, lai saskaņotu pārplānojumu vai atjaunotu dzīvokļa sākotnējo stāvokli.
Kur meklēt šādu informāciju?
Informācijas avotu ir daudz, tāpat kā situāciju, kuras jāanalizē. Kadastrs, zemesgrāmata, būvniecības informācijas sistēma, būvvalde un pat arhīvs – tie ir tikai daži no izpētes vērtiem avotiem, meklējot nepieciešamo informāciju. Bez šaubām, vajadzīgos dokumentus var pieprasīt arī no īpašnieka, tomēr komplicētāk ir tad, ja dokumentu nav vai tie pazaudēti.
Kādi ir biežākie zemūdens akmeņi šajā sfērā, citiem vārdiem - kādas kļūdas visbiežāk tiek pieļautas jeb ko bieži nezina vai palaiž garam dzīvokļu pircēji?
Pie izplatītākajiem riskiem noteikti jāmin nelikumīgās pārbūves. Nereti īpašniekam šķiet, ka ar sev piederošu dzīvokli un tā iekštelpām viņš var rīkoties pēc saviem ieskatiem, taču tas ir maldīgs priekšstats, jo jebkura iejaukšanās dzīvokļa pārbūvē var ietekmēt ēkas konstrukcijas, kas tiešā veidā var skart pārējos iedzīvotājus. Tāpat jāuzsver apgrūtinājumu riski, un pie tādiem var pieskaitīt kopīpašumu, iepriekš uzņemtās saistības, hipotēkas, servitūtus, pirmpirkuma tiesības, mantojuma lietas, nodokļu parādus – visi šie un vēl daudzi citi faktori var ietekmēt gan īpašuma ekspluatāciju, gan izraisīt neparedzētus izdevumus nākotnē. Var gadīties situācija, ka jaunais dzīvokļa īpašnieks pirms darījuma noslēgšanas nav bijis informēts par kopīpašnieku iepriekšēju vienošanos ēkas jumta nomaiņai vai fasādes siltināšanas darbiem, līdz ar to arī šajā kontekstā viņam rodas neplānoti ilgtermiņa izdevumi. Un ne mazāk būtiski: lai iegādātos jaunu dzīvokli, pircējam, iespējams, vispirms jāpārdod savs esošais īpašums, tādēļ šajā gadījumā noteikti jāatceras par kapitāla pieauguma nodokli un par gadījumiem, kad tas jāmaksā. Situāciju tiešām ir ļoti daudz, un katrs gadījums prasa rūpīgu iedziļināšanos un izpēti. “ARCO REAL ESTATE” vairāk nekā 25 gadus ilgajā darbības laikā ir risināti daudzas dažādas problēmsituācijas, kuras nevar uzskaitīt vienā rindkopā. Un, ja potenciālos riskus nav iespējams pilnvērtīgi “uzlikt” uz papīra, tad privātpersonai bez speciālista palīdzības tos identificēt ir vēl sarežģītāk.
Vai ir tādi sarkanie karodziņi, kas liecina, ka par konkrēta dzīvokļa iegādi vajadzētu tomēr aizmirst?
Par dzīvokļa iegādi nevajag aizmirst, vienkārši vietā jāatrod cits, kas atbilst pircēja prasībām un par kuru nerodas šaubas, jo ir sakārtotas īpašumtiesības un izanalizēti visi iespējamie riski. Pēc būtības no šīs atbildes arī izriet svarīgākais kritērijs, kas jāvērtē pirms darījuma uzsākšanas, un tās ir īpašumtiesības. Ja īpašumtiesības ir nostiprinātas zemesgrāmatā personai, kura pārdod dzīvokli, darījums var notikt, turklāt neatkarīgi no iepriekš uzskaitītajiem riskiem.
Ja cilvēks pats nejūtas drošs šajos jautājumos, pie kādiem speciālistiem jāvēršas?
Dzīvokļa iegāde cilvēka mūžā, iespējams, ir vienīgais tik apjomīgs darījums, tādēļ šo nastu nevajadzētu uzņemties vienam pašam arī tad, ja ir pārliecība par darījuma slēgšanas procesu. Kā minēts iepriekš, ir neskaitāmi daudz situāciju, par kurām nepieredzējis pircējis nevar pat iedomāties. Turpretī starpnieki, ilgtermiņā strādājot nekustamo īpašumu nozarē un pielietojot savas zināšanas un specializāciju, var pilnvērtīgi palīdzēt, lai klienta darījums ir drošs un viegls. Un viss jau vienmēr sākas ar sarunu, tādēļ vēl pirms īpašuma meklēšanas "ARCO REAL ESTATE" aicina aprunāties ar kādu no nozares profesionāļiem - nekustamo īpašumu aģentu, vērtētāju vai juristu.
Sagatavoja:
Dainis Guks
Mārketinga un sabiedrisko
attiecību vadītājs
09.04.2024.