-
Ikdienā ejot pa pilsētas centru, redzam pievilcīgus un dārgus veikalus, kafejnīcas un citas pakalpojumu telpas, kuras vairāk vai mazāk ir apmeklētas. Viss atbilst tam, kā aktīvas pilsētas centrālajā daļā jābūt, – rosība un intensīva cilvēku plūsma. Tomēr, ja paraugāmies uz šo pašu pilsētas daļu vakarā vai ziemas laikā, kad apkārt ir tumšs, un vēršam skatu augstāk par pirmo stāvu, varam redzēt interesantu ainu: Rīgas centrā ir pietiekami daudz ēku, kuru logi ir pilnība tumši. Ja pirmā stāva līmenī, kurā atrodas tirdzniecības telpas, fasādes ir kaut cik savestas vizuālā kārtībā, tad, sākot ar otrā stāva līmeni, redzam, ka aina ir krietni bēdīgāka - ēkas vairākus gadu desmitus nav koptas, un daļa no tām ir ļoti sliktā stāvoklī. Zinot, ka Rīgas centrā aktivitāte gadu no gada pieaug (cenas pēdējo astoņu gadu laikā palielinājušās), rodas pamatots jautājums: kāpēc ir tik daudz tukšu telpu un kas tuvākajā laikā var mainīties.
Runājot ar potenciālajiem klientiem, kas mikrorajonos šobrīd pērk mājokļus jaunajos projektos, noskaidrots, ka cilvēki labprāt iegādātos dzīvokļus pilsētas centrā, kur nodrošinātas ērtības un visa nepieciešamā infrastruktūra (bērnudārzi, skolas, kultūras iestādes). Šo cilvēku interese būtu pietiekami liela. Kur tad ir problēma?
ARCO REAL ESTATE regulāri saņem daudz un dažādus piedāvājumus par īpašumu iegādi, tajā skaitā arī par minētajām ēkām pilsētas centrā, tādēļ uzņēmuma rīcībā ir pietiekami daudz datu par atsevišķām ēkām, kuras piedāvājumā jau ir 5 – 7 gadu garumā. Analizējot situāciju, redzams, ka ir īpašnieki, kas saprot, ka noteiktā pārdošanas cena nav samērīga un ka īpašumu cenas dēļ interese nav pietiekoša, tādēļ to attiecīgi samazina, bet ir arī gadījumi, kad īpašnieki uzskata savu īpašumu par tik vērtīgu, ka tā pārdošanas cena netiek pazemināta kopš brīža, kad tā noteikta nekustamo īpašumu tirgus attīstības augstākajā punktā. Šādi īpašnieki ir gatavi gaidīt gadu desmitus, līdz tirgus pietuvosies viņu vēlamajai cenai.
ARCO REAL ESTATE analītiķi ir veikuši izpēti un aprēķinus, lai noteiktu sakarību starp projekta attīstītāja peļņu un īpašuma pārdošanas cenu, bet, lai to pilnvērtīgi izprastu, jāizanalizē segmenta tendences.
2016. gads bija ļoti aktīvs: pērn darījumu skaits, salīdzinot gan ar 2015. gadu, kad piedzīvots aktivitātes samazinājums, gan arī ar 2014. un iepriekšējiem gadiem, ievērojami pieauga.
Dzīvokļu darījumu skaita sadalījums starp Rīgas mikrorajoniem un Rīgas centru ir proporcionāls dzīvokļu platībām minētajās teritorijās. Kā redzams grafikā, to attiecība ir viens pret pieci.
Rīgas centra darījumu aktivitāte 2016. gadā pieauga, būtiski palielinājās pieprasījums pēc labā stāvoklī esošiem Rīgas centra dzīvokļiem. Tāpat jāizceļ Rīgas centra perifērijas darījumu skaita ievērojamais pieaugums lēto dzīvokļu segmentā.
Analizējot Rīgas centra darījumu aktivitāti, secināts, ka 2016. gadā visvairāk darījumu notika centra perifērijā (52 % no darījumu kopskaita), kamēr centra rajona darījumu īpatsvars bija 38 % no darījumu kopskaita, bet dārgā segmenta (Vecrīga un Klusais centrs) daļa veidoja tikai 10 % no darījumu kopskaita.
Aplūkojot dzīvokļu cenu sadalījumu Rīgas centra rajonā un perifērijā, redzams, ka apmierinošā stāvoklī esošu dzīvokļu cenas 2016. gadā bija vismaz divreiz zemākas, nekā ļoti labā stāvoklī esošu dzīvokļu cenas (centra rajonā 1 100 EUR pret 2 500; centra perifērijā 600 EUR pret 1 700 EUR).
Zināms, ka šajā segmentā ir izveidojies mazā biznesa īstenotāju loks, kas nodarbojas ar sliktā stāvoklī esošu dzīvokļu pirkšanu, mājokļus iegādājoties pēc iespējas lētāk, lai pēc kvalitatīvu remontdarbu veikšanas tos pārdotu dārgāk. Novērojumi liecina, ka šādos gadījumos pārdošanas cena iegādes cenu pārsniedz vismaz divas reizes, atsevišķos gadījumos arī vairāk. Tas skaidri parāda, ka interese par šādu cenu, kas noteikta pēc īstenotajiem uzlabojumiem, ir pietiekami liela un ka šāds biznesa modelis ļoti veiksmīgi attīstās.
Ja šāds mazais bizness tik labi attīstās, kādēļ lielās dzīvojamās mājas, kas atrodas Rīgas centrā, joprojām ir neapdzīvotas?
Jebkura biznesa attīstības pamatā ir peļņa, nekustamo īpašumu nozarē to visbiežāk var dēvēt par projekta attīstītāja peļņu, kas, tāpat kā jebkurā uzņēmējdarbībā, ir starpība starp ienākumiem un izdevumiem. Līdz šim tā saucamo jauno projektu attīstītāju peļņa (gan plānotā, gan faktiskā) ir bijusi ļoti plašā diapazonā, turklāt tā ir atkarīga no projekta atrašanās vietas un realizācijas laika. Piemēram, Jūrmalas jauno projektu attīstītāja peļņa uzturēšanās atļauju programmas labākajos gados varēja sasniegt pat 70 %, par normālu - plānoto peļņu - tika uzskatīta 20 – 30 % peļņa. Pēdējos gados jauno projektu attīstītāju plānotā peļņa ir ap 10 – 15 %. Ir vairākas metodes projekta atdeves aprēķinos, par bāzi izvēloties vai nu plānotos kapitālieguldījumus vai rēķinot to no plānotajiem ienākumiem.
Izanalizējot ARCO REAL ESTATE rīcībā esošos datus un iespējamos scenārijus, kā mainītos attīstītāju iespējamā peļņa atkarība no tā, par kādu cenu īpašnieks ir gatavs pārdot savu īpašumu, konstatētas interesantas sakarības. Zemāk minētie piemēri balstās uz īpašnieku cenu piedāvājumu ilgākā laika posmā, kurā cenas ir būtiski pazeminātas vai - pēdējā piemērā - cena mainīta nebūtiski.
Objektu analīze
- Avotu iela
Ēkas platība: 5 614 m²
Realizējamā platība: 4 491 m²
Realizācijas vidējā vērtība: 2 000 EUR/m²
Ienākumi kopā: 8 462 000 EUR
Celtniecības izmaksas: 617 EUR/m²
Īpašuma iegāde: 587 EUR/m²
Īpašums Avotu ielā iegādei tiek piedāvāts vairākus gadus, tā cena laika gaita ir samazinājusies par 30 %. Šī brīža pārdošanas cena ir 587 EUR/m². Apzinot celtniecības kompānijas, noskaidrots, ka objekta renovācija varētu izmaksāt 617 EUR/m². Ņemot vērā tirgus situāciju Rīgas centra dzīvokļu segmentā, realizācijas vidējā vērtība noteikta 2 000 EUR par mājokļa kvadrātmetru, kas kopumā veidotu gandrīz 8,5 miljonus eiro kopējos ienākumus.
Paredzot, ka dzīvokļu remonta un pārdošanas laiks ilgs apmēram četrus gadus, var aprēķināt attīstītāja iespējamo peļņu. Jāpiebilst, ka lielāka attīstītāju daļa uz šādiem objektiem raugās no kopējo ieņēmumu vienkāršota aprēķina, proti, kā starpību starp ienākumiem un tiešajiem izdevumiem, neņemot vērā projekta realizācijas laika faktoru un citus apsvērumus.
Pieņemot, ka īpašuma attīstīšanas laikā neradīsies sarežģījumi projektēšanas vai celtniecības gaitā un būvniecība nekļūs dārgāka, minētajos četros gados ēka jāuztur pietiekami labā kārtībā: jaunajiem īpašniekiem pakāpeniski iegādājoties dzīvokļus, jānodrošina augsts apsaimniekošanas līmenis. Turklāt ekspluatācijas izmaksas nepārdotajiem dzīvokļiem (apkures izdevumi, koplietošanas telpu uzturēšana) gulstas uz projekta attīstītāju pleciem. Ar ekspluatāciju saistītie izdevumi ir pietiekami lieli, un Avotu ielas īpašuma gadījumā tie ir 1,5 % no potenciālās ienākumu summas jeb 95 000 EUR. Tāpat jāatceras, ka no brīža, kad ēka nodota ekspluatācijā, jāsāk maksāt īpašuma nodokļi, kas var sasniegt vairāk nekā simts tūkstoši eiro, konkrētā gadījumā 62 000 EUR. Papildu minētajiem izdevumiem pieminēšanas vērts ir naudas plūsmas diskonts, kas ietver gan kredīta izmaksas un dažādus riskus, tostarp naudas vērtības zudumu konkrēta laikā, un kas arīdzan veido pietiekami lielas izmaksas.
Veicot aprēķinu par četriem gadiem, konstatēts, ka Avotu ielas īpašums pašreizējās pārdošanas cenas apstākļos attīstītajiem nodrošina apmēram 3 % peļņu. Jāatzīmē, ka šis var būt mainīgs skaitlis, tā kā projekta attīstītājs izdevumu pozīcijās var mēģināt kaut ko svītrot vai optimizēt.
Aplūkojot grafiku, redzams, kā mainās attīstītāju peļņa atkarība no īpašuma iegādes cenas: piemēram, ja iegādes cena kopējā izdevumu portfelī veido 30 – 35 %, attīstītajam tas nodrošina peļņu 8 – 10 % apmērā, tātad, ja iegādes cena nepārsniedz 35 % no maksimālajiem ienākumiem, tad attīstītājam varētu būt interese par šādu īpašumu iegādi.
- Valdemāra iela
Ēkas platība: 7 592 m²
Realizējamā platība: 5 600 m²
Realizācijas vidējā vērtība: 2 300 EUR/m²
Ienākumi kopā: 12 123 000 EUR
Celtniecības izmaksas: 670 EUR/m²
Īpašuma iegāde: 553 EUR/m²
Salīdzinot ar Avotu ielas īpašumu, šis objekts ir ievērojami lielāks. Tam ir skaista arhitektūra, plaši dzīvokļi ielas pusē, labi izgaismots pagalms. Valdemāra ielas īpašuma cena laika gaitā ir mainījusies vairākkārt, sākotnēji pārsniedzot pat 1 000 EUR/m². Aptaujājot celtniecības kompānijas, secināts, ka būvniecības izmaksas varētu sasniegt 670 EUR/m². Ņemot vērā īpašuma specifiku, pārdošanas cena noteikta 2 300 EUR/m² apmērā, kas kopumā veido 12,1 miljonus eiro ienākumus.
Šāda apjomīga projekta realizācijai nepieciešams ilgāks laiks, tādēļ to būtiskāk ietekmē pārējās izdevumu pozīcijas – ekspluatācijas izmaksas, īpašuma nodokļi un naudas plūsmas diskonts. Šobrīd īpašuma piedāvājuma cena kopējā izdevumu portfelī veido 35 %, kas varētu nodrošināt attīstītājam peļņu 7,9 % apmērā. Grafikā redzams, kā, palielinoties iegādes cenas īpatsvaram, samazinās attīstītāju peļņa.
- Dzirnavu iela
Ēkas platība: 2 477 m²
Realizējamā platība: 1 980 + 300 m²
Realizācijas vidējā vērtība: 3200 EUR/m²
Ienākumi kopā: 5 920 000 EUR
Celtniecības izmaksas: 908 EUR/m²
Īpašuma iegāde: 1 800 EUR/m²
Salīdzinot ar iepriekš analizētajiem objektiem, Dzirnavu ielas īpašums nav liels (2 477 m²). Arī šī īpašuma cena laika gaitā samazināta, lai gan minimāli: ja 2007. gadā pārdošanas cena bija gandrīz 2 300 EUR/m², tad šobrīd tā ir 1 800 EUR/m². Ņemot vērā objekta izdevīgo atrašanās vietu un arhitektonisko pievilcību, projekta realizācijas cena tiek prognozēta 3 200 EUR/² apmērā. Ēkā veikti daļēji demontāžas darbi, daļa no konstrukcijām ir nostiprināta, līdz ar to tiešie remonta izdevumi nav tik lieli, tomēr, ņemot vērā ēkas arhitektonisko risinājumu, fasādes renovēšanai un augstvērtīgam dzīvokļu interjeram paredzamas ievērojamas izmaksas.
Īpašuma iegādes cenas (1 800 EUR/m²) īpatsvars kopējā izdevumu portfelī veido 76 %, kas nosaka negatīvu peļņas rādītāju, proti, - 36,8 %.
Modelējot situācijas, secināts, ka arī šis objekts var kļūt rentabls, ja īpašuma iegādes cenas īpatsvars būs robežās no 30 līdz 35 %. Šis piemērs uzskatāmi parāda, ka šāda īpašuma līdzšinējā cenas samazināšana nav pietiekama un tuvāko desmit gadu laikā neizraisīs attīstītāju interesi.
Salīdzinot raksturotos objektus, zemāk redzamajā grafikā konstatēta sakarība: ja iegādes cena ir 30 – 35 % robežās, attīstītāju peļņa var būt no 7 līdz 12 %, bet, ja īpašuma iegādes cena pārsniegs 40 %, projekts nebūs rentabls un cietīs zaudējumus.
Secinājumi
- Rīgas centra ēku attīstību un sakopšanu var sagaidīt tikai tajā situācijā, ja īpašnieki būs reāli un paraudzīsies uz savu īpašumu pārdošanas cenām no objekta potenciālās attīstības iespējām un atbilstošas nekustamo īpašumu tirgus situācijas.
- Aprēķinot projekta ienesīgumu, attīstītājiem jāņem vērā ne tikai kopējie izdevumi un ienākumi, bet arī netiešie faktori, kas galvenokārt saistīti ar projekta realizācijas laiku. Šie netiešie faktori var būtiski ietekmēt sākotnējos aprēķinus, savukārt apjomīgiem un ekskluzīvā segmenta projektiem būtisks ir šī segmenta absorbcijas lielums.
10.03.2017.