-
Publiskajā telpā bieži dzirdēts, ka celtnieki un attīstītāji, būvējot mājokļus, daudz nopelna. Lai, iespējams, ieviestu skaidrību šajā jautājumā, atklāšu attīstītāju uzņēmējdarbības nianses.
Vēl nesenā pagātnē, kad tirgus bija aktīvs un uzbūvētie projekti nerezidentos izraisīja pastiprinātu interesi, ļoti bieži no kāda nacionāli noskaņota politiskā spēka izskanēja, ka netiekot būvēti lēti dzīvokļi un jaunās ģimenes nevarot atļauties iegādāties mājokli jaunā projektā, tā kā visus dzīvokļus izpērkot nerezidenti.
Tāpat bieži esam dzirdējuši arī runas par tirgus konkurenci, kad jādomā, kā lētāk uzbūvēt, kā vadīt uzņēmumu, kā visu pareizi administrēt. Savukārt, kad būvnieks to dara, izmantojot likumā noteiktās iespējas, tostarp mikrouzņēmuma nodokļa režīmu, viņu soda par nodokļa administrēšanu, kuras mērķis ir izvairīšanās no nodokļiem. Būvmateriāli maksā tieši tik, cik tie maksā. Jaunas un ļoti lētas tehnoloģijas neviens vēl nav izdomājis, un jebkurš būvnieks konkurē ar Eiropas būvmateriālu piegādātājiem. Tā kā Latvija ir mazs tirgus, neviens nepiedāvā lielas atlaides.
Minēšu piemēru, aprēķinot nepieciešamās izmaksas nelielam dzīvojamās platības apbūves projektam ar šādām pazīmēm:
- zemes platība - ap 1 500 m²;
- plānotais dzīvokļu skaits - 20;
- ēkas kopējā platība - 1 500 m²;
- pārdošanai paredzētā platība - 1 275 m² (- 15 % no ēkas kopējās platības);
- dzīvokļa vidējā platība - ap 65 m², kas ir pieprasītākā platība jauno ģimeņu lokā (divas guļamistabas).
Lai lasītājiem būtu skaidrāka izpratne, raksturošu procesu un izmaksas, pieņemot, ka viss tiek darīts pareizi, sākot no ieceres, beidzot ar to, ka projekta attīstītājs, arhitekts, celtnieks un visi citi procesā iesaistītie par nopelnīto naudu var iegādāties veikalā maizi.
JAUNĀ PROJEKTA BŪVNIECĪBA
Viss sākas ar zemes iegādi. Bieži esmu dzirdējis: “Pārdodu zemi, vēlos 100 EUR par kvadrātmetru.” Jau ilgu laiku cenšamies iemācīt mūsu klientiem, ka vēlmes ne vienmēr sakrīt ar realitāti, jo jāizprot, ko un cik daudz uz šīs zemes drīkst būvēt. No tā ir atkarīga zemes vērtība. Šajā konkrētajā gadījumā noteiksim cenu 60 EUR par zemes kvadrātmetru, kas veido pirkuma kopējo summu 90 000 EUR apmērā. Pērkot zemi, jāsamaksā valsts nodeva 2 % (1. nodoklis jeb 1 800 EUR).
Pieņemsim, ka vidējas būvizmaksas šajā projektā ir 850 EUR/m². Būs būvnieki, kuri teiks, ka tik lēti uzbūvēt nav iespējams, būs arī tādi, kuri teiks, ka tas ir pārlieku dārgi. Būvniecība Latvijā notiek ar PVN nodokļa reverso maksāšanas kārtību, tādēļ šī ir neto cena, par kuru būvnieks ir apņēmies uzbūvēt projektu.
Aprēķinām būvniecības izmaksas:
- 1 500 m² x 850 EUR/m² = 1 275 000 EUR.
Katram būvniekam šī pozīcija var nedaudz atšķirties, un šajā piemērā vēlos šo būvizmaksu sadalīt šādi:
- 40 % summas veido darbs,
- 60 % - materiāli.
Tātad būvnieka tāmes darbu ailītē būs šāds ieraksts - 510 000 EUR. Ja atkal darām pareizi, tad, pavirši rēķinot, 50 % no šīs summas valstij tiks samaksāti kā iedzīvotāju ienākuma nodoklis (IIN) un sociālā nodokļa maksājumi (2. nodoklis jeb 225 000 EUR).
Arī būvmateriālu pirkums ir ar PVN apliekams darījums, ja, atbalstot vietējos tirgotājus, tos pērk tepat - Latvijā. Virspusēji rēķinot, būvmateriāliem nepieciešami 765 000 EUR, no kuriem daļu materiālu piegādātājs samaksā valstij (3. nodoklis jeb 132 768 EUR).
Ēkas projekts un tā saskaņošana šādam projektam izmaksās ap 80 000 EUR (t. sk. PVN). Daļu no šīs summas projektētājs valstij samaksā PVN veidā (4. nodoklis jeb 13 884 EUR).
No atlikušajiem 66 115 EUR, iespējams, puse (33 057 EUR) tiks samaksāta arhitektam par darbu, un, ja viņš ir darba ņēmējs, no šīs summas 50 % tiks samaksāti tādos nodokļos kā IIN un sociālās iemaksas (5. nodoklis jeb 16 528 EUR).
Lai īstenotu būvniecības ieceri, nepieciešama arī projekta vadība; šim projektam piesaistīsim vienu darbinieku, kura atalgojums pēc nodokļu nomaksas būs 1 500 EUR. Attīstītājam vai īpašniekam tas izmaksās 63 827,28 EUR, pieņemot, ka šis projekts tiks pabeigts 24 mēnešos, kuru laikā tas tiks uzbūvēts un izpārdots (6. nodoklis - darba devēja un darba ņēmēja nodokļi mēnesī jeb 1 159,47 EUR x 24 mēn. = 27 827,28 EUR).
Šādam projektam nepieciešams arī būvuzraugs, kura minimālās izmaksas, ja šo pakalpojumu pērk, projekta būvniecības laikā (18 mēneši) ir 27 000 EUR (t. sk. PVN) jeb 1 500 EUR mēnesī. Daļa no šīs summas nonāk valsts kasē PVN veidā (7. nodoklis jeb 4 686 EUR).
Veicot minēto izdevumu kalkulāciju, lai uzbūvētu šādu nelielu 20 dzīvokļu projektu, kopējās izmaksas būs šādas:
- 91 800 EUR zeme;
- 1 275 000 EUR būvniecība;
- 66 115 EUR projekts (bez PVN);
- 63 827 EUR projekta vadība;
- 22 314 EUR būvuzraudzība (bez PVN).
Kopsumma ir 1 519 056 EUR, ko var dēvēt par pašizmaksu. Aprēķinam varētu pievienot arī bankas finansējuma piešķiršanas izmaksas un izdevumus par hipotēkas reģistrāciju, ko šoreiz nedarīsim, jo tik sarežģīts aprēķins nav nepieciešams, lai gūtu priekšstatu, kāpēc jaunajā projektā dzīvokļa kvadrātmetrs maksā tik dārgi un kas tad visvairāk nopelna šāda neliela projekta attīstības gaitā.
JAUNĀ PROJEKTA REALIZĀCIJA
Pārdodamā platība ir 1 275 m². Pārdošanas cenu šim projektam nosakām 1 700 EUR (kas šobrīd nav zema cena). Ņemot vērā, ka šis ir jauns projekts, tā pirkums ir ar PVN apliekams darījums:
- 1 275 m² x 1 700 EUR/m² = 2 167 500 EUR. No pārdošanas ieņēmumiem valstij jāsamaksā PVN (8. nodoklis jeb 376 177,60 EUR). Projekta attīstītājam pēc PVN nodokļa nomaksas kontā paliek 1 791 322 EUR.
Pārdošanas izdevumi (nekustamā īpašuma aģentūras pakalpojums 3 % + PVN):
- 1 791 322 EUR x 3 % = 53 739,66 EUR + PVN (9. nodoklis jeb 11 285,33 EUR) = 65 024,99 EUR.
Visbiežāk projekta attīstītājs projekta realizācijai paredz arī mārketinga aktivitātes. Šajā gadījumā ieplānosim 1 % no pārdošanas cenas, summai pievienojot PVN:
- 1 791 322 EUR x 1 % = 17 913 EUR + PVN (10. nodoklis jeb 3 761,73 EUR) = 21 674,73 EUR.
No pārdošanas ieņēmumiem atskaitām pārdošanas un projekta būvniecības izmaksas:
- 1 791 322 EUR - 1 519 056 EUR - 53 739 EUR - 17 913 EUR = 200 614 EUR.
Atlikums jeb 200 614 EUR ir summa, ko mūsu uzņēmums ir nopelnījis divu gadu laikā. Bet, kā jau minēju, procesu raksturošu no tāda skatupunkta, lai šis projekta attīstītājs varētu naudu tērēt. Uzņēmuma ienākuma nodokļa likme ir 15 % (11. nodoklis jeb 30 092,10 EUR).
Taču arī šobrīd no šīs uzņēmuma peļņas maizi veikalā iegādāties vēl nevaram, jo uzņēmumam ir peļņa un akcionāriem pienākas dividendes (12. nodoklis par dividendēm 10 % no 170 521,90 EUR = 17 052,19 EUR).
Atlikums, ko nopelnījis projekta attīstītājs, ir 153 469 EUR. Projekts ir bijis sekmīgs un realizēts 24 mēnešu laikā. Ja partneri bija divi, katrs ir nopelnījis 76 734 EUR jeb 3 197 EUR mēnesī. No dzīvokļa pārdošanas cenas - 1 700 EUR/m² - tikai 120,37 EUR ir tas, ko nopelna projekta attīstītājs. Valsts visu veidu nodokļos projekta īstenošanas laikā saņem 860 821,90 EUR jeb dzīvokļa pārdošanas cenā (1 700 EUR) valsts daļa ir 675,15 EUR.
KOPSAVILKUMS
Projekta attīstītājs uzņemas risku, visbiežāk piesaistot arī bankas finansējumu un dodot personisku galvojumu. Projekta attīstītājs cer, ka viss izdosies, kā ir plānots, un, nedod Dievs, valdība pieņems kādu pārsteidzīgu lēmumu, kā rezultātā pārdošana varētu tikt pārtraukta (piemēram, saistībā ar termiņuzturēšanās atļaujām) vai projekta saskaņošana varētu ievilkties.
Rīgā projekta būvniecība no ieceres līdz būvdarbu uzsākšanai ilgst aptuveni divus gadus. Šajā aprēķinā neiekļāvu tādus sarežģītus terminus kā “prognozējamās naudas plūsmas diskontēšana”, lai iegūtu šīs naudas plūsmas pašreizējo vērtību. Ja šādam projektam jāpiesaista bankas finansējums, bez šāda termina finansējumu nevar saņemt.
Jaunā projekta finansējuma proporcija ir šāda: 30 % paša līdzekļu, 70 % - bankas finansējums. Pēc tam jāveic nekustamā īpašuma novērtējums. Ir daudz papildu aspektu, kurus visus nemaz nevar aprakstīt. Iespējams, jautāsiet: no kā attīstītāji šos divus gadus pārtiek? Ja viņu atalgojumu ieliksim šādā aprēķinā, varu apgalvot, ka peļņas nebūs.
Ja nozares profesionāļi analizēs šo vienkāršo aprēķinu, pieļauju, ka būs ļoti daudz manis nepieminētu aspektu, kā arī labojumu un kļūdu. Kad palūdzu šo analīzi izlasīt ARCO REAL ESTATE pieredzējušajiem vērtētājiem, viņi atzina, ka savās prognozēs esmu bijis pat optimistisks, piemēram, par projekta īstenošanas gaitu, jo projektēšanai un skaņošanai viņi būtu paredzējuši divus gadus, bet būvniecībai - pusotru gadu. Pārdošanas pabeigšanai - vēl vismaz sešus mēnešus pēc nodošanas ekspluatācijā. Kopējais projekta attīstības cikls attiecīgi būtu četri gadi.
Katram projektam, protams, ir arī citas pakārtotas izmaksas. Ikviena jaunā ģimene, kas šo dzīvokli iegādāsies, reģistrējot īpašumtiesības, samaksās valsts nodevu, kas kopsummā būs aptuveni 42 000 EUR. Tā kā šāda īpašuma iegādei lielākoties tiek kārtots hipotekārais kredīts, par hipotēkas reģistrāciju jāmaksā arī valsts nodeva.
Patiesi priecājos un apbrīnoju tos attīstītājus, kas šādos apstākļos ir gatavi riskēt, cenšas un īsteno ievērojamus projektus, radot jaunas darbavietas, godprātīgi maksājot valsts noteiktos nodokļus, kā arī ļaujot Latvijas iedzīvotājiem iegādāties mūsdienīgus mājokļus.
Aigars Šmits,
Valdes priekšsēdētājs
23.02.2017.