-
Šā gada vasaras mēnešos pastiprinājās interese tieši pēc neliela izmēra birojiem Rīgā platībā līdz 50m2. Tam par iemeslu ir valsts ekonomiskā stāvokļa uzlabošanās, kā arī jauno uzņēmēju noskaņojuma uzlabošanās.
Biroju ēku īpašnieki izvēles priekšā - renovēt ēku vai nē
Šā gada vasaras mēnešos pastiprinājās interese tieši pēc neliela izmēra birojiem Rīgā platībā līdz 50m2. Tam par iemeslu ir valsts ekonomiskā stāvokļa uzlabošanās, kā arī jauno uzņēmēju noskaņojuma uzlabošanās. Ja vēl 2011.gadā daudzi uzņēmēji klientu apkalpošanu mēģināja veikt attālināti no dzīvesvietas vai sarunas vedot, piemēram, kādā no kafejnīcām, tad šobrīd daudzi izvēlas nelielu biroju, kas ir pietiekami ekonomisks lietošanā un veicina klientu apkalpošanas kvalitāti.
Tendeces rāda, ka sarūk strauji biroju platību piedāvājums ne tikai Rīgas centra biroju centros ar nelielām biroju platībām, bet arī pieprasījums jūtami audzis arī vidēja izmēra birojiem jaunbūvētos biroju kompleksos ar platību līdz 200m2. Visspilgtākais piemērs ir Duntes ielas un Skanstes ielas attīstītāju piedāvātās biroju platības. Augot pieprasījumam, faktiski nav pieejami biroju piedāvājumi ar platību no 30 līdz 200m2 jaunos biroju centros ar labu energoefektivitāti un racionāliem komunāliem un apsaimniekošanas maksājumiem.
Bieži vien tieši apkures sezonas laikā daudzi nomnieki vēlas mainīt biroju - telpu ekspluatācijas problēmu dēļ. Uzskatāmi tas bija novērojams pēdējo pāris gadu laikā, kad ēkās ar zemu energoefektivitāti vai ekspluatācijas traucējumiem augstas āra tempratūras dēļ bieži nācās saskarties ar aizsalstošiem apkures sistēmas elementiem. Šādu vai līdzīgu neparedzētu apstākļu dēļ, laikā, kad bija pieejami salīdzinoši daudz dažāda izmēra biroji, izsauca prasīgāko nomnieku reakciju - biroja nomaiņu uz telpām ar kvalitatīvāku risinājumu. Daudzas šobrīd nomniekiem aktuālas prasības spēj nodrošināt tikai renovētās vai jaunbūvētās biroju ēkas, kuras, iespējams, sākotnēji var šķist dārgākās nomniekam, bet, atsverot iespējamo diskomfortu vai zaudējumus ēku ekspluatācijas laikā, nomniekiem tas var ieekonomēt būtiskus vai pēkšņus papildus izdevumus.
Apsveicama ir pašvaldību iniciatīva koriģēt nekustamā īpašuma nodokli atkarībā no ēku energoefektivitātes. Iespējamās nodokļa izmaksu atšķirības atkarībā no energoefektivitātes klases varētu sasniegt pat 40%.
Lai arī energoefektivitātes risinājumi varētu veicināt biroju ēku kvalitātes uzlabošanos, tas varētu izsaukt arī vispārējo nomas maksu palielināšanos nākotnē. Ja šobrīd nerenovētās ēkās vidējās biroja nomas maksas Rīgā ir no 4 līdz 6 EUR/m2, tad savukārt renovētās un jaunbūvētās ēkās vidēji ir no 8 līdz 14 EUR/m2.
Nerenovētās ēkās ar a/s „Rīgas siltums" piedāvāto apkuri 100m2 birojam vidējās izmaksas ir 120 – 180 Ls mēnesī apkures sezonā. Savukārt kvalitatīvi renovētā vai jaunbūvētā biroju ēkā ar autonomu apkures risinājumu apkures izdevumi tādas pašas platības birojam var būt 60 – 100 Ls mēnesī.
Jāatzīmē, ka daudzās no jaunbūvētām ēkām ir salīdzinoši lielāki ekspluatācijas izdevumi, kas pamatā balstīti uz mūsdienu prasībām atbilstošu komunikāciju, vai, piemēram, labiekārtotas teritorijas piedāvājumu nomniekiem. Mūsdienu prasībām sagatavoto ēku apsaimniekošanas izdevumi Rīgā birojam ar platību 100m2 ir 170 – 210 Ls/mēnesī.
Lai arī biroju pieprasījums renovētās ēkās ir lielāks, tomēr ēku īpašniekiem nebūtu ieteicams pārsniegt renovācijas izdevumus 150 – 200 Ls apmērā uz iznomājamās platības kvadrātmetru. Izņēmumi varētu būt ēkas vēsturiskajā centrā, kur nepieciešami restaurācijas darbi, vai būves ar ērtu novietojumu, kur nomniekiem varētu piedāvāt papildus infrastruktūras risinājumus, kā, piemēram, plašāku un apsargājamu autostāvvietu, labiekārtotu apstādījumu teritoriju, papildus elektroenerģijas avotu, ēdināšanas iespējas, apģērbu ķīmisko tīrītavu u.t.t.
Pēc novērojumiem un sarunām ar investoriem, pieprasījuma cena renovētām un jaunām biroja celtnēm Rīgā ārpus vēsturiskā centra sasniedz 1100 EUR uz iznomājamo platības kvadrātmetru, savukārt Rīgas vēsturiskā centra apbūves teritorijā vidēji līdz 1450 EUR, Vecrīgā un tā sauktajā „Vēstniecību rajonā" līdz 1850 EUR.
Papildu informācija:
Guntis Kanenbergs
ARCO REAL ESTATE
komercnodaļas vadītājs
Tālr. 2863 2211
21.11.2012.